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Foro de Arrendamientos



Una ayuda sobre el tema de subarrendamiento

Escrito por Miguel
el 21/04/2007

Hola,

Soy estudiante y un propietario me alquilo un piso todo un año de septiembre a agosto del siguiente año. El precio del alquiler son 600 euros.

Con que no podia pagarme esa cantidad quise subarrendar. La casa tiene 3 dormitorios. Yo ocupo uno de ellos y quise subarrendar solo a otra persona mas. Escribi un contrato que ahora mismo me arrepiento de lo que escribi. A esta persona X le indique por escrito muy claro que la duracion de este contrato de subarrendamiento es de septiembre a junio (los dos meses inclusives). Los precios de los alquileres son los siguientes:

- septiembre: 180 euros

- de octubre a junio. : 250 euros

Me pago una fianza de 250 euros en la que indique al contrato que se devolveria al final de la duracion de este (en junio) y que se quitaria las mensualdades no pagades y los desperfectos ocasionados.

Quiero remarcar de nuevo que el alquiler de la casa son 600 euros y que esta persona solo estaba conviviendo conmigo. Por lo tanto, pagaba incluso menos de lo que corresponderia la parte proporcional (es decir 300 euros). A partir de marzo  quise subarrendar el otro dormitorio a otra persona mas.

Esa otra persona me ha pagado los meses de marzo y abril 200 euros (cada mes).

Sin embargo el individuo X me ha dicho que al haber otra persona mas compartiendo piso el solo pagaria 200 euros. Y asi en lugar de pagarme 250 euros los meses de marzo y abril , me ha pagado esa cantidad cada uno de esos meses.

Primera pregunta: ¿Deberia haberme pagado 250 euros en lugar de 200 esos meses? ¿Si es si podria descontarle de la fianza 100 euros por estas mensualidades que no ha pagado por completo?

Segunda pregunta (y sinceramente la mas imprescindible para mi dada la tan mala conviencia que hay):La duracion del contrato esta expresamente escrito como he indicado, ¿Hay prorroga obligatoria despues de junio como en un contrato de arrendamiento? Quiero recalcar de nuevo que convivo con él en la misma casa y le escribi algo asi en el contrato:

"CLAUSULA 3:En mi capacidad de subarrendar , el arrendatario cede a X un dormitorio en la direccion........ Y la posibilidad de vivir con el arrendatario en casa especialmente para estudiar y dormir"

He querido echarle antes pero me han comentado que eso que escribi(yo que no soy ni abogado ni estudio derecho, solo un simple estudiantedematematicas) tiene validez legal (es decir, lo respalda la ley comosi se hubiese celebrado ante notario). Si no hay ningunaprorroga obligatoria dado que solo importa lo que se estipulo en elcontrato y le digo que se marche en julio y no quiere ¿Comolo puedo sacar de alli?

Un gran saludo.

Escrito por Daniel
el 23/04/2007

Vamos por partes.

Por un lado, el subarriendo, si el arrendador no te autoriza a ello por escrito está totalmente prohibido y es causa de resolución de contrato con tu arrendador y por tanto, motivo de desahucio.

Por otro lado, la suma de todos los subarriendos nunca podrá ser superor al de la renta que pagas al arrendador.

El derecho y duración del subarriendo finalizará cuando acabe tu contrato con el arrendador.

Ahora bien, si estás autorizado por el arrendador a realizar subarriendos, los acuerdos a los que llegues con tus subarrendados son válidos, tanto los verbales como los escritos. El subarrendador deberá pagarte la cantidad pactada, independientemente de los acuerdos a los que llegues con otros subarrendados.

Escrito por Miguel
el 24/04/2007

Hola Daniel,

En primer lugar muchas gracias por haberme respondido. La suma de los subarriendos siempre son menores que el alquiler total 600 euros de lacasa y tengo el total permiso del arrendador.

La LAU dice en el artículo 8 lo siguiente:

"

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1 . De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. "

El artículo 2. 1 pone

"

Artículo 2. Arrendamiento de vivienda

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento querecae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial seasatisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. "

Es decir, si el subarriendo tiene como finalidad principal satisfacerla necesidad de vivienda entonces se regirá por el presente título, que es el II.

La cuestión es que en el artículo 9 que está incluido en el título II pone

"

Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato,no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberáreponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendadapor un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de losgastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta elmomento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario,con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedarenhasta completar cinco. "

Entonces aquí hay una díficil interpretación sobre la ley. Las voy a exponer a continuación:

Con que yo estoy subarrendando para que el subarrendatario utiliza lacosa subarrendada para la finalidad de satisfacer las necesidades de vivienda, entonces el subarriendo se basaria por lo que pone el título II de la LAU,pero en el artículo 9 sobre la duración del contrato  que esta incluido en dicho título indica que este se tendría que prolongar hasta cumplirse 5 años. Es decir, con que mi subarriendo se basa en lo que pone el título II dicho artículo se traduciría de la siguiente manera: Los subarriendos se van prorrogando hasta haberse cumplido 5 años desde la fecha de celebración  del contrato si el subarrendatario así lo desea cada año.

Las dos interpretaciones son las siguientes:

- Con que el subarriendo depende del arriendo , es decir, cuando seextingue el segundo automaticamente se extingue el primero entonces esabsurdo suponer que hay proroga obligatoria ya que en caso de que elsubarriendo se hubiese hecho en un momento en que el arrendador lequedan menos de 5 años este primero no podría tener esa prorogaobligatoria en caso de que el arrendador decidiese que no continuase elarrendatario en la casa. Por tanto, ese subarrendamiento sería ilegalya que no podría tener esa proroga obligatoria. De aquí se deduce de la ley que el subarrendamiento finaliza una vez se acaba la fecha pactada y por tanto no hay proroga obligatoria s ¡Así lo desea el subarrendatario.

- El subarrendamiento se va prorogando obligatoriamente todo lo quepueda si así lo desea el subarrendatario hasta cumplir los 5 añossiempre teniendo en cuenta que depende su finalización también dependedel contrato del arrendamiento.


De todas maneras, la segunda interpretación tiene la segunda incongruencia. En el artículo 9. 3 sobre el plazo mínimo pone

"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempode su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, lanecesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes deltranscurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. "

Pero es claro que si subarriendas, el arrendatario y el subarrendatario estan conviviendo en la misma casa y por tanto, es claro que el arrendatario también  lo continuara haciendo si el arren aún después de que finalice el fecha pactada del subarrendamiento con el subarrendatario si no se le ha acabado el contrato con el arrendador. Con lo cual según 9. 3 esa proroga no tendría que ser obligatoria.

Me gustaría mucho saber su opinión ya que he estado leyendo varios libros sobre comentarios de la LAU y estoy muy perdido.

Gracias de antemano.


Escrito por Miguel
el 24/04/2007

HE CORREGIDO LAS FALTAS TIPOGRÁFICAS DEL ANTERIOR MENSAGE.



Hola Daniel,

En primer lugar muchas gracias por haberme respondido. La suma de los subarriendos siempre son menores que el alquiler total 600 euros de lacasa y tengo el total permiso del arrendador.

La LAU dice en el artículo 8 lo siguiente:


" Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1 . De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. "





El artículo 2. 1 pone

" Artículo 2. Arrendamiento de vivienda

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento querecae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial seasatisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. "





Es decir, si el subarriendo tiene comofinalidadprincipalsatisfacerlanecesidad de vivienda entonces se regirápor elpresentetítulo, que esel II.

La cuestión es que en el artículo 9 que está incluido en el título II pone

" Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato,no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberáreponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendadapor un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de losgastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta elmomento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario,con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedarenhasta completar cinco. "







Entonces aquí hay una díficil interpretación sobre la ley. Las voy a exponer a continuación:

Con que yo estoy subarrendando para que el subarrendatario utiliza la cosa subarrendada para la finalidad de satisfacer las necesidades de vivienda, entonces el subarriendo se basaria por lo quepone el títuloII de la LAU,pero en el artículo 9 sobre la duración del contrato  que está incluido en dicho título indica que este se tendría que prolongar si el arrendatario así lo desea hasta cumplirse 5 años. Es decir, con que mi subarriendo se basa en lo que pone el título II dicho artículo se traduciría de la siguiente manera: Los subarriendos se van prorrogando hasta haberse cumplido 5años desde la fecha de celebración  del contrato si el subarrendatario así lo desea cada año.

Las dos interpretaciones son las siguientes que las he sacado de dos libros distintos:

- Con que el subarriendo depende del arriendo , es decir, cuando se extingue el segundo automaticamente se extingue el primero entonces es absurdo suponer que hay próroga obligatoria ya que en caso de que el subarriendo se hubiese hecho en un momento en que el arrendador le quedan menos de 5 años para sus prorogas obligatorias este primero no podría tener esa proroga obligatoria todos los 5 años en caso de que el arrendador decidiese que no continuase el arrendatario en la casa. Por tanto, ese subarrendamiento sería ilegal ya que no podría tener esa proroga obligatoria. Así que habrían de esta forma subarriendo ilegales o legales según si el arrendatario puede hacer prorogas hasta 5 años o no. Pero esto es absurdo ya que en ningun momento la ley menciona esto. De aquí se deduce que el subarrendamiento finaliza una vez se acaba la fecha pactada y por tanto no hay proroga obligatoria.

- El subarrendamiento se va prorogando obligatoriamente todo lo que pueda si así lo desea el subarrendatario hasta cumplir los 5 años siempre teniendo en cuenta que depende su finalización también depende del contrato de arrendamiento.

 
De todas maneras, la segunda interpretación tiene la segunda incongruencia. En el artículo 9. 3 sobre el plazo mínimo pone

"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempode su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, lanecesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes deltranscurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. "



Pero es claro que si subarriendas, el arrendatario y el subarrendatario estan conviviendo en la misma casa y por tanto, en el caso que la fecha de finalización del contrato de subarrendamiento fuera antes del tiempo que tiene derecho el arrendatario de permanecer en dicha casa, entonces según 9. 3 esa proroga no tendría que ser obligatoria (Ya que ya en si el arrendatario está conviviendo con elsubarrendatario. Es algo que incluso se presupone por la misma definición de subarrendamiento)

Me gustaría mucho saber su opinión ya que he estado leyendo varios libros sobre comentarios de la LAU y estoy muy perdido.

Gracias de antemano.

Virna
Barcelona, España
Escrito por Virna
el 29/08/2007

Yo alquile un piso en Barcelona,  cuando no estaba viviendo alli por 5 meses y en un mes me anime a subalquilar una habitacion con derecho a usar las el baño, sala y cocina,

Esta pareja ha sido muy problematica con los comnpañeros de piso , llamandonos a darnos quejas del otro compañero de piso, y  al ver esto y tambien que en mi ausencia ha roto cosas de mi pertenencia, ya sea tv, equipo, cristales, nevera, e incluso encontro la llave d emi habitacion y entro y me ha robado cosas.. Y yo regresaba a barcelona  a continuar mis estudios, se le envio una carta con un mes de anticipacion para que desaloje la habitacion, porque iria a vivir con mi familia , hermana y madre , esta persona grita violentamente y me dice que soy una emigrante de #! @##@ y que ella es una catalana y a ella nadie la hecha.. Y a la vez me amenazaba de muerte! Una y otra vez!

Yo ya le hice las denuncias de las amenazas y del robo y por romper las cosas,.. Digo yo! Que puedo hacer?

Ella dice que la ley la ampara y puede quedarse minomo 5 años y sin pagar, que justamente este mes no me ha pagado..

Que puedo hacer?

Escrito por Maite Redin Garcia
el 08/10/2007

Muy buenas;

Somos cuatro chicas que vivimos en un piso del alquiler,nosotras cada mes le pagamos a una señora,pero el problema es que el piso no es de ella.. Es de otro señor. La que tiene firmado el contrato de alquiler es ella.

Es legal que nos alquile todo el piso y a su vez no nos haga contrato? Nos podrias echar?

Muchas gracias...

Luis
España
Escrito por Luis
el 29/04/2008

Mi padre es propietario de un local alquilado en el setenta y nueve y en el año 81 se le permitio al arrendatario subarrendar el local a un tercero aunque siempre el alquiler iria a nombre del arrendatario con mi padre.

Ahora ha muerto el arrendatario y han pasado los tres meses. Puede resolver el contrato de alquiler, ningun heredero ni esposa se han puesto en contacto conmigo. Y si se subrogan deberían llevar la misma actividad que el arrendatario pero es que el arrendatario no llevaba el alquiler por que lo tenía subarrendado.

Que pensais? Y muchas gracias

Adolfo
Madrid, España
Escrito por Adolfo
el 17/09/2008

Hola, tengo un contrato de subarriendo por un año, han pasado 6 meses y dicen q quieren rescindir mi contrato, para ello dicen de deshacer el contrato q ellos tienen con el dueño.... Pero ,q pasa con mi contrato? Automaticamente tambien se deshace? , no tengo derecho a nada con el subarrendador si yo no he incumplido mi subcontrato?

Ayuda por favor

Adolfo
Madrid, España
Escrito por Adolfo
el 17/09/2008
una cosa: y si se rescinde el contrato principal... Q pasa con los contratos subarrendados?
Tienen algun derecho?
Gracias Daniel.
Vamos por partes.
Por un lado, el subarriendo, si el arrendador no te autoriza a ello por escrito está totalmente prohibido y es causa de resolución de contrato con tu arrendador y por tanto, motivo de desahucio.
Por otro lado, la suma de todos los subarriendos nunca podrá ser superor al de la renta que pagas al arrendador.
El derecho y duración del subarriendo finalizará cuando acabe tu contrato con el arrendador.
Ahora bien, si estás autorizado por el arrendador a realizar subarriendos, los acuerdos a los que llegues con tus subarrendados son válidos, tanto los verbales como los escritos. El subarrendador deberá pagarte la cantidad pactada, independientemente de los acuerdos a los que llegues con otros subarrendados.
"

por Daniel (Abril 2007)



Escrito por Maria
el 28/11/2008

Muy buenas,

Soy una chica de 19 años que hace un año y poco alquile una habitación, un baño y un cuarto de estar con una chica que a su vez tenia alquilado el piso completo. El piso tene mas de 30 años, es muy grande pero un poco viejo... Bueno a lo que vamos... Esta persona me aseguro que la propietaria del piso le deja subarrendar. Me pide 370€ + la fianza del mismo importe y me dice que tengo que estar como minimo un año. Los gastos de tlf y luz apartes...
En varias ocasiones la he pedido que por favor me haga un contrato para yo poderme desgrabar y para unas ayudas que me da el ayto, etc... Xo ella me dice que no puede porque en su contrato pone que no le esta permitido subarrendar, pero la dueña tiene constancia y lo permite, sabe perfectamente que este piso siempre esta subarrendado.
Ahora yo me encuentro en paro, y dentro de poco se me va a terminar y no encuentro ningun trabajo. No se que voy hacer porque no tengo a donde ir... Encima mi compañero de piso la que lo alquila completamente me quiere subir el alquiler, puede? Me quiere subir 20€ en concepto de IRPF. Se lo tengo que pagar? En caso de que no pueda pagar el subarrendamiento, tiene derecho a echarme a la calle? No tengo contrato ni nada fue todo un acuerdo verbal, con testigos. Tengo la linea de telefono y de internet a mi nombre y todos los recibos de las transferencias bancarias...

Por favor, ayudarme, espero y rezo para encontrar trabajo pero quiero saber a que me tengo que atener.

Un saludo

Escrito por Reina
el 30/12/2008

Hola, alquilo un piso en barcelona y subarrendo (sin en conocimiento del propietario de esta situación) una habitacion a una persona. Esa persona dos días antes de irse por su propia voluntad, amenaza con denunciar de que lo que estoy haciendo de subarrendar es ilegal y que me puede caer una severa multa. Al llegar esa persona hace 8 meses a la casa pidió que le firmara un papel donde conste que retenía 300€ en concepto de depósito y que iban a ser devueltos cuando se iba; el cual hemos escrito y he firmado.
Quisiera saber cuáles son las consecuencias posibles en caso de que esta persona inicie acciones legales y si ese papel firmado por mí tiene alguna validez legal o fuerza probatoria. Si es conveniente que tome algún tipo de precauciones al respecto.
Les agradecería mucho que me puedan contestar, porque estoy muy asustada y no se bien que hacer.
Muchas gracias de antemano, buen año.

Escrito por Desesperada
el 13/01/2009

He subarrendado el piso a unos conocidos, hicimos un contrato privado, esta persona no ha dado la fianza y no quiere irse del piso. Si le digo al dueño de piso que lo subarrende. Los puede desauciar y que consecuencias legales puedo tener. Gracias

Escrito por Desesperada
el 14/01/2009

Buenas tardes: me podreis indicar que consecuencias legales podria tener por haber subarrendado un piso.
El hecho es el siguiente lo subarrende a un conocido, el no dio la fianza para lo pactado, pero esa persona no quiere dejar el piso. Y AHORA ME AMENAZA CON QUE IRA A UN ABOGADO Y QUE ME DEMANDARA QUE PUEDO HACER, LE DIGO AL PROPIETARIO QUE LO SUBARRENDE PARA QUE HAGA UN DESAUCIO Y ECHE A ESE PERSONA. MUCHAS GRACIAS

Rebeca Donet
Castellón, España
Escrito por Rebeca Donet
el 22/03/2010

Hola hace desde el dia 1 de marzo firme un contrato de subarrendamiento de un local comercial un bar por un año,el arrendatario me pidio 3000€ de fianza y que damos en que se lo pagaria en dos veces es decir que el 1 de marzo yo le di 1600 y en dos mese le tenia quedar 1400,pero ahora viene el problema y es que el bar no da ganancias nada y no voy a poder pagar ni el alquiler ni el resto de la fianza y quisera irme antes de que empieze el mes siguiente,mi pregunta es si me tienen que devolver la fianza que yo di si no le debo nada ni luz,ni agua,ni alquiler. Es urgente.

Amparo B B
Experto: gestión de alquileres de fincas
Escrito por Amparo B B
el 23/03/2010

A Rebeca

Lee tu contrato a ver si menciona alguna indemnización por desistimiento anticipado. Si la tiene, está muy claro. La pagas y se finaliza el contrato.

Si no hay cláusula de desistimiento, no sólo no TIENEN que devolverte nada, sino que si no llegáis a un acuerdo sobre qué indemnización debes pagar por desistir, te arriesgas a ser demandada por incumplimiento de contrato.

Habla con quien te subarrendó el local, cuéntale, y así ves cómo respira.

Cualquier acuerdo suele ser mejor que un pleito.

Siento no darte mejores noticias, pero precisamente los contratos se firman para asegurarse de que LA OTRA PARTE va a cumplir lo pactado.

Saludos - Papeleos alquiler