Escrito por
Miguel
el 24/04/2007
HE CORREGIDO LAS FALTAS TIPOGRÁFICAS DEL ANTERIOR MENSAGE.
Hola Daniel,
En primer lugar muchas gracias por haberme respondido. La suma de los subarriendos siempre son menores que el alquiler total 600 euros de lacasa y tengo el total permiso del arrendador.
La LAU dice en el artículo 8 lo siguiente:
" Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1 . De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. "
El artículo 2. 1 pone
" Artículo 2. Arrendamiento de vivienda
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento querecae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial seasatisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. "
Es decir, si el subarriendo tiene comofinalidadprincipalsatisfacerlanecesidad de vivienda entonces se regirápor elpresentetítulo, que esel II.
La cuestión es que en el artículo 9 que está incluido en el título II pone
" Artículo 9. Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato,no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberáreponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendadapor un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de losgastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta elmomento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario,con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedarenhasta completar cinco. "
Entonces aquí hay una díficil interpretación sobre la ley. Las voy a exponer a continuación:
Con que yo estoy subarrendando para que el subarrendatario utiliza la cosa subarrendada para la finalidad de satisfacer las necesidades de vivienda, entonces el subarriendo se basaria por lo quepone el títuloII de la LAU,pero en el artículo 9 sobre la duración del contrato que está incluido en dicho título indica que este se tendría que prolongar si el arrendatario así lo desea hasta cumplirse 5 años. Es decir, con que mi subarriendo se basa en lo que pone el título II dicho artículo se traduciría de la siguiente manera: Los subarriendos se van prorrogando hasta haberse cumplido 5años desde la fecha de celebración del contrato si el subarrendatario así lo desea cada año.
Las dos interpretaciones son las siguientes que las he sacado de dos libros distintos:
- Con que el subarriendo depende del arriendo , es decir, cuando se extingue el segundo automaticamente se extingue el primero entonces es absurdo suponer que hay próroga obligatoria ya que en caso de que el subarriendo se hubiese hecho en un momento en que el arrendador le quedan menos de 5 años para sus prorogas obligatorias este primero no podría tener esa proroga obligatoria todos los 5 años en caso de que el arrendador decidiese que no continuase el arrendatario en la casa. Por tanto, ese subarrendamiento sería ilegal ya que no podría tener esa proroga obligatoria. Así que habrían de esta forma subarriendo ilegales o legales según si el arrendatario puede hacer prorogas hasta 5 años o no. Pero esto es absurdo ya que en ningun momento la ley menciona esto. De aquí se deduce que el subarrendamiento finaliza una vez se acaba la fecha pactada y por tanto no hay proroga obligatoria.
- El subarrendamiento se va prorogando obligatoriamente todo lo que pueda si así lo desea el subarrendatario hasta cumplir los 5 años siempre teniendo en cuenta que depende su finalización también depende del contrato de arrendamiento.
De todas maneras, la segunda interpretación tiene la segunda incongruencia. En el artículo 9. 3 sobre el plazo mínimo pone
"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempode su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, lanecesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes deltranscurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. "
Pero es claro que si subarriendas, el arrendatario y el subarrendatario estan conviviendo en la misma casa y por tanto, en el caso que la fecha de finalización del contrato de subarrendamiento fuera antes del tiempo que tiene derecho el arrendatario de permanecer en dicha casa, entonces según 9. 3 esa proroga no tendría que ser obligatoria (Ya que ya en si el arrendatario está conviviendo con elsubarrendatario. Es algo que incluso se presupone por la misma definición de subarrendamiento)
Me gustaría mucho saber su opinión ya que he estado leyendo varios libros sobre comentarios de la LAU y estoy muy perdido.
Gracias de antemano.
