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Foro de Notaría



Exceso de cabida

Ana
Tarragona, España
Escrito por Ana
el 01/01/2008

Soy propietaria de una parcela que según las escrituras de propiedad tiene una superficie de 1100 m2. Hace 10 años el anterior propietario realizó una inscripción de exceso de cabida de 250 m2, por lo que, según el Registro de la Propiedad,  la parcela tiene 1350 m2. Sin embargo, según reciente medición realizada por un topógrafo, la parcela tiene 1580 m2.

Mi pregunta consiste en saber si puedo realizar en el Registro una nueva inscripción que rectifique la superficie, ya que eso me permitiría dar mayor volumen a la construcción que tengo proyectada realizar. Me han dicho que al existir ya una inscripción de exceso de cabida no puedo realizar ninguna más.

Jose
Tenerife, España
Escrito por Jose
el 02/01/2008

Hola,yo  te dire lo que me han comentado a mi en un caso similar,cada caso es particular,pero teniendo en cuenta que el exceso de cabida lo orientastes por lo registrado "mal registrado" puedes volver a plantearlo ya que no es fallo tuyo si no del registro,siempre  y cuando en este ultimo que harias no te encontraras con algun colindante que en una de las publicaciones manifieste desacuerdo.

Carlos M. García Mahía
A Coruña, España
Escrito por Carlos M. García Mahía
el 01/02/2008

Tendrías que ver que cabida tiene la finca en Catastro, a lo mejor, te coinciden los metros con lo que tienes en realidad, o hay poca diferencia (aunque es poco probable).  También hay otras formas, pero sale caro, pues inmplica dos transmisiones. Es decir, una doble venta por esos 230 m2, o bien, si estas casada, una compra y una posterior aportación a la sociedad de gananciales (más barato, pues no paga impuesto de transmisiones, por lo menos en Galicia).


Paola Moral
Barcelona, España
Escrito por Paola Moral
el 27/02/2008

Buenas tardes,

Tengo un terreno escriturado por 700 m2. Quiero hacer una segregación de parcela, pero me faltan unos metros. Esta semana viene un topógrafo a medir exactamente la parcela porque la escritura es bastante antigua y posiblemente los metros no se correspondan con la realidad.

Me han comentado que si me faltan unos metros para segregar puedo intentar conseguirlos a través del exceso de cabida. Alguien podría informarme sobre ello?.

Gracias

Carlos M. García Mahía
A Coruña, España
Escrito por Carlos M. García Mahía
el 27/02/2008

Hola. Bueno el tema de excesos de cabida es complicado, además depende del Registrador de la Propiedad al que corresponda la demarcación donde está la finca, pues unos son más estrictos que otros, es decir, interpretan la norma a su manera. En teoría, si el exceso de cabida es del 5% o menos de lo que tienes en el título, lo puedes hacer con simple manifestación: "la finca mide... Si bien medida recientemente arroja una superficie de... "  pero eso solo cuando hagas una transmisión de la finca. Por lo que leo en tu e-mail piensas segregar, no se si para vender o simplemente parcelar.  - Lo que pase del 5% hasta menos del 20% necesitas hacer la medidición pericial (perito agrícola, aparejador, etc) y una vez hecha procurar que te coincida con el Catastro, por lo que sería conveniente hacer el trámite de subsanación en el Catastro si hay diferencia de metros antes de escriturar. Como dicho trámite de rectificación en Catastro es lento, quizá te sirva con el justificante de que has presentado el expediente de rectificación para escriturar.  También sería conveniente que vieras los metros que tiene la finca en Catastro, a lo mejor ya se acerca a la realidad y si es así con la simple certificación gráfica y descriptiva ya sería suficiente.

Espero haberte sido de alguna ayuda.

Saludos.

Paola Moral
Barcelona, España
Escrito por Paola Moral
el 29/02/2008

Muchas gracias Carlos por tu respuesta.

Realmente es complicado el tema. Seguramente hoy un topógrafo viene a medir la parcela para saber exactamente lo que mide y el lunes iré a un notario con toda la documentación para que me asesore.

Gracias de nuevo y un saludo,

Paola



Escrito por Ana
el 15/04/2009
Hola, he estado leyendo el foro y quizás me puedas ayudar. Somos del pais vasco y queremos comprar un terreno para construir una pequeña vivienda. El terreno es rural pero está en el nucleo urbano y al "tener más de 2000 metros" se considera urbanizable (de hecho ha tenido una licencia de obra concedida).
El problema es que en el catastro tiene 2019, en el ayutamiento costa con 2161, en registro y escrituras 1400 y nuestra medición topográfica mide 1880 (hasta los lindes) y 1990 hasta la carretera.
Le hemos pedido al propietario que cambie el registro antes de realizar las escrituras pero estamos perdidos... ¿Qué tramites debe hacer? ¿Podría tener problemas para podificarlo? Podemos aprovechar las nuevas escrituras para hacer ese cambio o eso supondría más riesgo para nosotros?
necesitamos ayuda así que todo lo que nos podáis decir será bienvenido!
Mil gracias
Carlos M. García Mahía
A Coruña, España
Escrito por Carlos M. García Mahía
el 15/04/2009
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Hola, he estado leyendo el foro y quizás me puedas ayudar. Somos del pais vasco y queremos comprar un terreno para construir una pequeña vivienda. El terreno es rural pero está en el nucleo urbano y al "tener más de 2000 metros" se considera urbanizable (de hecho ha tenido una licencia de obra concedida).
El problema es que en el catastro tiene 2019, en el ayutamiento costa con 2161, en registro y escrituras 1400 y nuestra medición topográfica mide 1880 (hasta los lindes) y 1990 hasta la carretera.
Le hemos pedido al propietario que cambie el registro antes de realizar las escrituras pero estamos perdidos... ¿Qué tramites debe hacer? ¿Podría tener problemas para podificarlo? Podemos aprovechar las nuevas escrituras para hacer ese cambio o eso supondría más riesgo para nosotros?
necesitamos ayuda así que todo lo que nos podáis decir será bienvenido!
Mil gracias
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por Ana (Abril 2009)

Los excesos de cabida son un problema, sobre todo este porque ninguna medida se parece. Si en Catastro tiene 2. 019 m2 y en la escritura y el Registro de la Propiedad solo 1. 400 m2, tiene que haber algo que falla, o bien la cabida de la finca fué mermada por alguna carretera o cesión de viales o el Catastro mete la superficie de dos fincas, o simplemente fué dividida, porque 619 m2 de diferencia es mucho. Para registrar el exceso de cabida sería necesario certificación gráfica y descriptiva de catastro y medición técnica, pero por lo que me dices, tampoco coincide, pues según tú arroja 1. 880 m2. Es una situación díficil. Faltan muchos metros según lo que figura en Catastro, aunque puede que esté mal catastrada, con lo cual habría que instar un expediente de subsanación de discrepancias ante la Oficina del Catastro.
De todas formas, si teneis la finca medida con 1. 880 m2 (porque no sé que quieres decir con 1. 990 m2 hasta la carretera), es evidente que no os dá la medida para edificar, los 2. 000 m2.
ANTES DE COMPRAR O HACER NADA, YO QUE TÚ, ME ACERCARIA CON TODA LA DOCUMENTACIÓN (ESCRITURA, CERTIFICACIÓN GRÁFICA Y DESCRIPTIVA DE CATASTRO Y MEDICIÓN TECNICA) Y LO CONSULTARÍA DIRECTAMENTE CON EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD, QUE ES EL QUE TIENE LA ÚLTIMA PALABRA.
Saludos.

Escrito por Ana
el 23/04/2009

Muchisimas gracias por tu respuesto. Así lo haremos! Hasta que el terreno no esté debidamente registrado no procederemos a su compra. No queremos por nada correr ningún riesgo!
Mila gracias

Vina
Alicante, España
Escrito por Vina
el 26/04/2009

Hola ,yo tengo 20. 000mtrs. De tierra inscritos en el catastro de los cuales solo te. Ngo 10. 800 en el registro de la propiedad. Mis lindes del registro no coinciden con los lindes del catastro. Me han dicho que para arreglerlo tengo que hacer un exceso de cabida. Es eso asi? A donde tengo que ir para arreglarlo paso por paso? Gracias

Escrito por Juaniller
el 27/07/2009

Tengo una parcela segun escritura tiene 1092 m2,el vecino hizo un planteamiento urbanistico y declaro un exceso de cabida reparcelo y despues de 10 años la parcela que linda con mi propiedad se mete hasta debajo de un olivo incluso cortandole ramas para hacer un muro de hormigon armado de mas de2 metros de altura

Jan Peter Tidow
Alicante, España
Escrito por Jan Peter Tidow
el 12/02/2010

Buenos días. Yo he hecho un exceso de cabida en un terreno rústico (en escritura unos 7000m2 y en catastro unos 21000m2), pero al comprar, el notario incluyó bajo la descricpción de la tierra (de los datos que traía la Escritura anterior) lo siguiente: Me acreditan la actual descripción y superficie de la finca descrita, mediante certificación catastral gráfica y descriptiva, testimonio de la cual incorporo a esta matriz.

Luego pone"... La finca es vendida como cuerpo cierto,... " Por ello se dá a conocer, que se venden 21000, aunque sólo aparezcan 7000! Hice el "exceso de cabida" más adelante, y ahora recibo de la Conselleria de Hacienda un requerimiento de pago sobre los m2, y me reclaman más de 2000€.

Yo entiendo que no procede, ya que al adquirirla, se manifestó los m2 reales, por otro lado, la ley dice que hay que pagar "los expedientes de dominio judicial para la inscripción de exceso de cabida..."

PREGUNTA: He de pagar o nó! Cual recurso puedo interponer para no pagar? (Solo tengo hasta el próximo lunes 22 de tiempo! ) A ver si alguien me ayuda en este caso. Gracias.

Carlos M. García Mahía
A Coruña, España
Escrito por Carlos M. García Mahía
el 12/02/2010

No entiendo bien que quieres decir con "HIce el exceso de cabida más adelante". Si has hecho un expediente de dominio por el exceso, efectivamente Hacienda Autonómica te reclamará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, así que tienes que pagar. Si lo que ha pasado es que te han aumentado el valor de la compraventa, es decir, te han valorado más la finca del precio que has declarado en la compraventa, si quieres recurrir, tendrás que presentar una tasación alternativa (ir a un tasador), o si no, a pagar tocan. Lo que me asombra es como puede haber una diferencia tan grande de cabida 14. 000 m2, de lo que figura en el título de propiedad a lo que dice el Catastro.

Jan Peter Tidow
Alicante, España
Escrito por Jan Peter Tidow
el 15/02/2010

Al decir "más adelante", me refiero al hecho de hacerlo por vía judicial, ya que el Registro no aceptó el que dentro de la Escritura pusiésemos además como adjunto el documento real, tal como salía por Catastro. Había un problema de formas, pero no de fondo! Una vez hecho por la vía legal, sí que se anotaron los m2 en exceso!

Existe asimismo una consulta efectuada a la Dirección General de Tributos, que responden de esta forma:

La constatación de un exceso de cabida, en base a los datos catastrales, de una finca ya inscrita con unos linderos delimitados no implica la adquisición de una mayor porción de terreno sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados según afirma una consulta de la Dirección General de Tributos, de 14 de marzo de 2003.

En una sentencia del Tribunal Supremo sobre cosas análogas, entre otras cosas, aludían al Articulo 1471 de Código Civil, que pone en su primera parte:

En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.

Creo que hay motivo suficiente para impugnar, pero me gustaría saber si hay sentencias firmes favorables a esto.

Gracias.


Carlos M. García Mahía
A Coruña, España
Escrito por Carlos M. García Mahía
el 15/02/2010

Sr. Tidow, seguramente en la notificación que le han enviado desde Hacienda, le informen del criterio que han seguido para exigir esa deuda, así como los parámetros de valoración que le han aplicado a su compraventa. Pero tenga en cuenta, que en su escritura se está reconociendo implícitamente que la finca tiene 21. 000 m2. Por lo tanto, Hacienda le ha aplicado una tasación por m2, según sus tablas de valor, sobre los 21. 000 m2, que seguramente no coincide con el precio de venta que se ha declarado en la escritura. A mi
modesto entender, es una revisión de valores al alza, algo que aplican con mucha frecuencia las Haciendas de las Comunidades Autónomas. Pero como no he visto la notificación, tampoco le puedo asegurar esto de forma inequívoca.
En todo caso, primero podrá recurrir ante la propia Hacienda Autónomica, y luego, si no le dan la razón, tendrá que ir al Tribunal Económico Administrativo, o hacer efectiva la deuda tributaria.
En cuanto a si hay sentencias favorables, siento no poder ayudarle, pues ignoro esa información.

Jan Peter Tidow
Alicante, España
Escrito por Jan Peter Tidow
el 16/02/2010

Gracias. Es un inicio del procedimiento de comprobación de valores, por el exceso de cabida, pero por otro lado, el Juzgado que ha tramitado el expediente de dominio, en su parte dispositiva pone: "... Haciendo constar su firmeza, para la correspondiente rectificación de la descripción de la finca".

Por otro lado, la Oficina liquidadora me pasa un documento que está exenta de pago por prescripción.

Yo pienso que la Delegación ha tomado este exceso como una compra, y no una rectificación, ya que yo lo he comprado como "cosa cierta" y se ha adjuntado documentación catastral.

En la Nota Simple rectificada, pone abajo: Adquirida por EXPEDIENTE DE DOMINIO. Para mí, esto implica PAGO! Y se trata de RECTIFICACIÓN!

Jan Peter Tidow
Alicante, España
Escrito por Jan Peter Tidow
el 16/02/2010

Quiero aclarar que ha prescrito lo de la compra (fué en el 2002), por ello sólo piden los m2 del expediente de dominio. No veo que ellos puedan "meterme mano" por la compra original.

Carlos M. García Mahía
A Coruña, España
Escrito por Carlos M. García Mahía
el 17/02/2010

Hay que partir de cual fué el título que inovoco el vendedor por los 14. 000 m2 a mayores que le vendió en la escritura del 2. 002, ya que en su título de propiedad solo constaban 7. 000 m2. Por los 14. 000 m2 restantes no tenía título (aunque figuren en Catastro) por eso Ud. Tuvo que hacer un expediente de dominio, para poder inscribir en el Registro la diferencia.
La obligación de pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compraventa del 2. 002, ha prescrito, pero por el expediente de dominio, igual no. Hay que mirar la fecha del Auto.
Hacienda no le va a pasar por una rectificación de cabida, la superficie inscrita mediante expediente de dominio, pues es una transmisión sujeta al Impuesto de TP y AJD.
No sé que más decirle, Sr. Tidow, yo consultaria, sin más dilación, con un experto fiscal, a ver que posibilidades tengo de ganar, y también haria mis cuentas, no vaya a ser que presentar del recurso me vaya a salir más caro que pagar la diferencia que me pide Hacienda.
Saludos y buena suerte.

Jan Peter Tidow
Alicante, España
Escrito por Jan Peter Tidow
el 17/02/2010

Estoy preparando el recurso, y en uno de los puntos, he escrito lo siguiente:

Quiero recordarles nuevamente, que este EXCESO DE CABIDA no se debe a una adquisición/compra, sino que dicha superficie ya estaba en la finca en cuestión, y el Juzgado de Ibi claramente lo ha expresado al pedir “ la correspondiente rectificación”. En su MOTIVACIÓN aluden al Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de Septiembre, y yo quiero asimismo recomendarles que lean detenidamente el Artículo 45 I.B.13. , que dice así:Las transmisiones y demás actos y contratos cuando tengan por exclusivo objeto salvar la ineficacia de otros actos anteriores por los que se hubiera satisfecho el impuesto y estuvieran afectados de vicio que implique inexistencia o nulidad. Estas transmisiones están exentas.

Por otro lado, escribo asimismo esto , que es una respuesta de la Dirección General de Tributos al Colegio de Economistas de La Rioja:

Respecto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, el acta o escritura pública de constatación de exceso de cabida, de acuerdo a certificación catastral, de una finca ya inscrita con unos linderos delimitados, no está sujeta a dicho gravamen por no tener por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable es la finca y el acta de constatación de exceso de cabida no supone la configuración de una finca nueva, sino el resultado de rectificar numéricamente las unidades de medida contenidas en la extensión delimitada exclusivamente por los linderos, los cuales identifican la parte de la superficie objeto de consideración

Asimismo el Notario, en la Escritura de 2002, pone:

Me acreditan la actual descripción y superficie de la finca descrita, mediante certificación catastral gráfica y descriptiva, testimonio de la cual incorporo a esta matriz.

Se solicita del señor Registrador de la Propiedad la inscripción de la finca objeto de esta escritura con su descripción y superficie actualizados,…

Aunque el Registro de la Propiedad le manda un documento al Notario, en la que pone que suspende la inscripción de exceso de cabida por....

He encontrado muchas referencias en cuanto a que no procede el pago.

También quiero decir que la valoración que me han hecho, visto por el Notario y Oficial, les parece excesiva para la zona, en el caso de que al final no me quede otra opción, que pasar por el aro. Ellos me aconsejaron ir a un abogado ó asesor fiscal, pero el problema es que muchos de ellos desconocen por completo el tema, y al final, pueda que como mucho lean los artículos que aparecen en el procedimiento, que yo ya lo he hecho, y debe de ser una plantilla con datos, porque muchos no tienen nada que ver, o son genéricos, pero luego existen otros (que no enumeran), que aluden a las excepciones, prescripciones, etc.

Pienso que más de lo que yo estoy investigando, no lo hará un asesor, por lo general.

Carlos M. García Mahía
A Coruña, España
Escrito por Carlos M. García Mahía
el 17/02/2010

Pues adelante entonces. El recurso, según me explica, esta bien razonado. Solo unas observaciones:
1. Creo que el Registrador denegó la inscripción porque el exceso sobrepasa el 20% de la superficie de la finca inscrita, todo lo que exceda de ahí, es una nueva finca a efectos registrales. Compruebe los números de finca, seguramente serán distintos el de la escritura y el del expediente de dominio.
2. El art. 7.2.c de la Ley 1/1993, de 24 de Septiembre del Texto Refundido de la Ley de TP y AJD, considera transmisiones patrimoniales sujetas, entre otras: "Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el Impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación."
El Título VI de la Ley Hipotecaria, se refiere a la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro a favor de persona alguna, por lo que yo creo que la Consejeria de Hacienda interpreta que ese exceso es una nueva inmatriculación, y salvo que se justifique el pago del impuesto anterior por ese exceso o la no sujección por la transmisión, exigira el pago, independientemente de que el Auto haga mención a "rectificación".
3. Si el valor es excesivo para la zona, es otra cuestión. Porque Ud. Lo que quiere recurrir ahora, es el acto jurídico en sí, es decir, que no es una transmisión sino una rectificación.
Ahora bien, yo en su lugar, también presentaria dicho recurso con los mismos razonamientos. A veces la Administración se ensaña con los administrados (fiscalmente hablando), y si uno no protesta, lo único que hace es pagar y callar. Ojalá salga bien.