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Foro de Arrendamientos



Avalista, alquiler a varios

antonio
Psicología sevilla
Escrito por Antonio Morales
el 17/01/2011

En alguna ocasión en el foro Amparo has comentado alquilar la vivienda a varias personas, en las cuales si uno no paga se hacen responsables los otros. No entiendo bien esto, no veo fácil que alguién esté dispuesto a alquilar responsabilisándose de la parte de los demás. Si es por habitaciones cada uno supongo pagará su habitación y si es el piso completo a varias personas, veo difícil encontrar un perfil así de inquilino pues la mayoría son familias, parejas, personas solas y encima que quieran responsabilizarsde de la parte de los otros y lo acaten. No se si puedes decirme algo al respecto

Y sobre lo del avalista hablas de un funcionario o persona con vivienda, lo de funcionario está bien claro pero no lo segundo, ¿Cuando dices vivienda te refieres a donde vive o a una segunda residencia? Y en caso de juicio, creo debe ser mucho más fácil recuperar la renta si a una persona le quitan dinero de la nómina o de una cuenta que tener que quitarle el piso, subastarlo, etc.

En cuanto a lo del cambio de titularidad de los recibos creo que algunas compañías de agua o electricidad no permiten hacerlo por teléfon o bien sólo dejan hacerlo directamente al inquilino o con una autorización expresa.

Amparo B B
Experto: normativa de la propiedad inm...
Escrito por Amparo B B
el 17/01/2011

Te cuento mi experiencia.

Cuando he alquilado a compañer@s de piso, (la mayoría de las veces) siempre ha sido con esa condición "solidaridad entre ell@s". Y nunca he tenido problemas. Siempre les he dejado muy claro: para mi sois UNO, yo alquilo el piso completo, y me da igual las cuentas que hagáis entre vosotros. Yo recibo la renta, y me da igual si la ponéis al 33% o si todo lo paga uno de vosotr@s.
Cuando es una pareja, pues lo mismo, y cuando es un matrimonio la solidaridad se sobreentiende.

Cuando me refiero a un avalista que sea funcionario o que tenga vivienda propia es para que NUNCA sea declarado insolvente por un juez. Efectivamente es más fácil embargar una nómina que un piso, pero alguien que es propietario de vivienda, ya se buscará sus medios para conseguir el dinero si que le "quiten" el piso.

En cuanto al cambio de titularidad, yo normalmente lo que hago es cambiar la domiciliación bancaria, que es algo que puede hacerse por teléfono. Si quieres cambiar la titularidad, lleva el día de la firma una carta ya preparada, recoge las firmas necesarias, y envíala tú mismo.

Espero haberte ayudado.




Leopoldo Trueba Arguiñarena
Licenciado en derecho universidad de c...
Escrito por Leopoldo Trueba Arguiñarena
el 17/01/2011

Buenas tardes:

Cuando se hace un único contrato de arrendamiento a varios inquilinos conjuntamente (p. Ej: varios estudiantes), la obligación del pago de la renta y de las demás cantiades cuyo pago haya asumido o correponda a la parte arrendataria es unica, y por ello se puede pactar claramente en el contrato que todos los arrendatarios se hacen responsables solidariamente frente al arrendador del pago y cumplimiento de la totalidad de las las obligaciones que, de la ley y del contrato, se deriven para la parte arrendataria; o bien si las obligaciones de los arrendatarios fueran individuales (p. Ej. Cada uno se obliga a pagar una parte de la renta y de los servicios consumidos, proporcional al nº de arrendatarios) se puede pactar que todos y cada uno de dichos arrendatarios se consituyen frente al propietario en fiadores solidarios de las obligaciones individuales de cada uno de los demás arrendatarios.

En caso de familias, no es infrecuente que, aunque la finca sea destinada a vivienda de la familia, el arrendatario sea uno solo de los cónyuges; ahora bien, eso no impide que si hay que hacer alguna reclamación, en la ejecución de Sentencia se puedan peseguir los bienes de ambos, siempre que en la finca está establecida la vivienda familiar, pues los bienes de ambos esposos están sujetos al levantamiento de las cargas del matrimonio, y entre ellas que duda cabe que están las de satisfacer las necesidades de vivienda y habitación del mismo.

Por lo que respecta a avalistas, efectivamente puede tener sus ventajas que el fiador SOLIDARIO del arrendatario sea alguir con nómina y trabajo fijo; no obstante también puede ser otra persona que tenga solvencia patrimonial, de ahí lo conveniente de que el fiador tenga alguna propiedad inmueble (con pocas o ninguna carga - se puede comprobar todo en el registro de la propiedad) que luego pueda embargarse en caso de reclamación e impago y se dicte sentencia de condena contra ambos. No obstante, tenga en cuenta que aunque el fiador tenga patrimonio inmobiliario al momento de la firma , con el tiempo puede ser que deje de ternerlo si lo transmite o se ve desprendido o privado de él por cualquier otra circunstancia.

Y en cuanto al cambio de titularidad de los recibos, sus dudas las debe de resolver con cada compañía que sirva los suministros a la finca. En todo caso yo no recomiendo que se cambie el titular, sino solo la cuenta de domiciliación de los recibos.

Un cordial saludo.

Antonio Morales
Psicología sevilla
Escrito por Antonio Morales
el 18/01/2011

Amparo como comentario, en cuanto a lo del alquiler con varios compañeros, me sorprende la ingenuidad de la gente de fiarse y responsabilizarse de los otros compañeros, algo que sinceramente no me parece justo aunque sea legal eso de tragarse los marrones de los demás, pero si la gente lo hace así habitualmente omo comentas pues mejor para mi que soy propietario.

En cuanto al avalista con inmueble tiene la ventaja que dices de que hará lo posible para que no le embarguen, los inconvenientes son que en caso de embargar enlentecería el ya de por si lentísimo proceso y tal y como dice Leopoldo, en el otro comentario, tal inmueble lo es en el momento de la firma después podría no serlo, claro que también se puede perder el trabajo aún siendo un contrato mas o menos fijo. Lo ideal supongo que sean las dos cosas nómina e inmueble. Lo que no veo claro es que pasa si el inmueble del avalista es la vivienda habitual del mismo donde habita con su familia ¿Se embargaría igual? ¿Se indicaría en el contrato de alquiler que el avalista presenta como aval el inmueble en cuestión indicando sus características?

En cuanto a lo de los recibos, aunque se cambie la domiciliación bancaria, al seguir estando los contratos de suministro a mi nombre, a por quien después irían las compañías en casos de impagos es a por mí y cobrar por mi parte después estos suministros si se tiene un aval o seguro de impago es más difícil que las rentas. No obstante en mi zona ya he preguntado y la compañía Endesa no me permite cambiar la domiciliación bancaria, pues la cuenta de domiciliación debe estar al mismo nombre que de la persona a la cual esté el contrato.

Antonio Morales
Psicología sevilla
Escrito por Antonio Morales
el 19/01/2011

En caso de alquilar con Avalista con inmueble:

- Si el inmueble del avalista es la vivienda habitual del mismo donde habita con su familia ¿Se embargaría igual?

- ¿Se indicaría en el contrato de alquiler que el avalista presenta como aval el inmueble en cuestión indicando sus características? ¿Que características en tal caso?

- ¿Que pasa si el inmueble en cuestión tiene cargas?

- ¿Que más habría que tener en cuenta?

Leopoldo Trueba Arguiñarena
Licenciado en derecho universidad de c...
Escrito por Leopoldo Trueba Arguiñarena
el 20/01/2011

Buenos días.

Que sea la vivienda habitual de la familia del FIADOR SOLIDARIO no impide el embargo.

Otra cosa es que el inmueble le pertenezca no solo a él de forma privativa, sino a su sociedad conyugal de gananciales. Como cada cónyuge responde con su patrimonio personal de las deudas propias, si sus bienes privativos no resultan suficientes para hacerlas efectivas se podría pedir el embargo de los bienes gananciales y solicitar del Juzgado que notifique el embargo al otro cónyuge, que por dicho motivo podría exigir que se sustituya el embargo de los bienes comunes por la parte que ostenta el cónyuge deudor en la sociedad conyugal, en cuyo caso el embargo llevará cxonsigo la disolución de aquella y consiguietne liquidación. Para evitar estos posibles inconvenientes, lo mejor es que los dos cónyuges se consituyan en fiadores solidarios del arrendatario.

No es preciso, ni de hecho recomendable, indicar en el contrato que el fiador solidario responde con determinado inmueble, pues puede entenderse que de esta forma se limita el afianzamiento a ese concreto bien. Cuando una persona se consituye en fiador solidario de otra, responde con todos sus bienes, derechos y acciones presentres y futuros.

Si el inmueble tiene cargas anteriores, al ejecutarse el embargo posterior y procederse a la subasta el adjudicatario se lo lleva con las cargas anteriores, que quedan subsistentes, subrogándose dicho adjudicatario en la responsabilidad derivada de ellas.

Por último es conveniente comprobar personalmente en el Registro de la Propiedad la titularidad del inmueble, y si hay hipoteca, las condiciones pactadas para la misma y además pedir al fiador un certificado del Banco hipotecante de su saldo deudor y de estar al día en los pagos.

Un saludo.

Leopoldo Trueba - Abogado.
www.todocontratos.redtienda. Net

Antonio Morales
Psicología sevilla
Escrito por Antonio Morales
el 20/01/2011

Bien Gracias.

Entonces cuando firme el contrato de alquiler ¿Que debería pedirle al fiador solidario? ¿Copia de las escrituras de su vivienda para asegurarme que es cierto lo que dice y confirmarlo en el registro antes de firmar el contrato?

¿Es conveniente al igual que se hace con el inquilino conocer al avalista previamente también?

¿Si descubro que el inmueble tiene cargas, debería por no dar por válido a ese fiador? ¿Dependerá de que cargas sean?

No entiendo bien lo de que yo como arrendador me llevaría las cargas, supongo que si tiene cargas, una vez subastado el inmueble, los juzgados tendrían que liquidar tales cargas primero y del dinero que quede, si es que queda algo, a mi me darían la parte que me corresponde y el resto al dueño de tal vivienda, osea el fiador solidario. ¿Es este el procedimiento?

Antonio Morales
Psicología sevilla
Escrito por Antonio Morales
el 20/01/2011

En caso de un juicio de impago por un alquiler y una vez se vaya a proceder a la ejecución de la sentencia ¿Cual es la forma habitual o cuales pueden ser? ¿Embargo de nómina, embargo de una cuenta, embargo de un inmueble? ¿Se sigue un orden determinado? ¿El abogado o procurador pueden solicitar un modo de embargo en concreto?

Leopoldo Trueba Arguiñarena
Licenciado en derecho universidad de c...
Escrito por Leopoldo Trueba Arguiñarena
el 25/01/2011

Contesto a sus dudas:

Si, debería pedirle al fiador solidario copia de las escrituras y confirmarlo en el registro antes de firmar el contrato?

Si. Es conveniente conocer al avalista previamente

Si el inmueble tiene cargas habrá que ver en que cuantía, por eso es conveniente pedir, caso de hipoteca, información bancaria del saldo deudor y de estar al corriente en los pagos.

Caso de embargo y subasta de inmueble, el adjudicatorio de la finca (que no tiene por que ser el arrendador, por ley acepta que las cargas atneriores y preferentes queden subsistentes

Así se establece en el art. 668 -3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Contenido del anuncio de la subasta): 3. O Que las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicare a su favor.

El ejecutante pude pedir el embargo de los bienes que conozca del deudor. Ahora bien, de conocerse diversas clases de bienes es de tener en cuanta que:

a) Art. 592 de la Ley de Enjuciamiento Civil. Orden en los embargos. Embargo de empresas.
1. Si acreedor y deudor no hubieren pactado otra cosa, dentro o fuera de la ejecución, el tribunal embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado.
2. Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden: 1. O Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
2. O Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.
3. O Joyas y objetos de arte.
4. O Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.
5. O Intereses, rentas y frutos de toda especie.
6. O Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.
7. O Bienes inmuebles.
8. O Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
9. O Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.
3. También podrá decretarse el embargo de empresas cuando, atendidas todas las circunstancias, resulte preferible al embargo de sus distintos elementos patrimoniales.

B), el art. 584 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Alcance objetivo y suficiencia del embargo) dice que: No se embargarán bienes cuyo previsible valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado ejecución, salvo que en el patrimonio del ejecutado sólo existieren bienes de valor superior a esos conceptos y la afección de dichos bienes resultare necesaria a los fines de la ejecución.

Antonio Morales
Psicología sevilla
Escrito por Antonio Morales
el 26/01/2011

Muchas gracias Leopoldo y Amparo.

Aunque todo esto de la documentación del inmueble del fiador lo veo un poco lio para un simple contrato de alquiler ¿No lo crees? , creo que con pedir nómina y contrato de trabajo o declaración de la renta tanto del futuro inquilino como del fiador puede ser suficiente si es que no se tiene un seguro de impago o un aval bancario