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Foro de Derecho comunitario



Administrador de fincas

Izquierdote
Barcelona, España
Escrito por Izquierdote
el 11/02/2009

En la finca en la que vivo tenemos un problema con el administrador de fincas que, en teoría, nos llevaba la gestión. Estuvo 2 años ¿Siendo nuestro gestor? Sin realizar absolutamente nada. Simplemente revisar la cartilla de la cuenta de la comunidad y decirnos quien era moroso y quien no (sin llegar a cifras exactas) en dos reuniones. Por poner ejemplos de lo que se debió hacer y no se hizo, estuvimos más de 2 años sin seguro (lo tuvo que gestionar posteriormente la presidenta personalmente), no domicilió los cobros, ni solicitó a nadie que pagara lo adeudado (había vecinos que debían más de 5 años), no contrató limpieza (la escalera si no fuera por algún vecino caritativo que de vez en cuando fregaba daba pena verla), nos cortaron el agua de la comunidad por impago,...

Cuando le dijimos que nos devolviera los libros porque buscaríamos otro gestor, este se negó a devolvernoslo y nos presentó una factura de 900 euros, que hace poco nos rebajó a 600. En la factura detallaba exactamente lo que hizo, aunque mal: Dos reuniones, organizar las cuentas (con errores y sin detallarnos el estado de cada vecino, por ejemplo yo no he sabido nunca cuanto debo o cuanto me deben) y comunicaciones varias (supongo que serán dos llamadas como mucho)

Pero es que yo entiendo que no sólo no deberíamos pagarle sino que deberíamos tener derecho a una indemnización por la nula gestión realizada. La finca es relativamente nueva y no tuvimos ningún problema pero no quiero imaginar qué hubiera pasado si sucede alguna desgracia en el periodo en que no teníamos seguro.

Ahora ningún gestor nos quiere llevar la finca porque nos dicen que hasta que no solucionemos el problema anterior...

El gestor en cuestión es miembro del colegio de administradores de fincas. Por otro lado, tampoco tenemos un presupuesto ni un contrato firmado con él, aunque es demostrable que hemos tenido relación (dos reuniones, alguna comunicación, la factura de los 600 euros...)

En la última reunión mantenida se negó a dárnoslos reconociendo que eran propiedad privada pero diciendo: "Reclamármelos"

Me gustaría que me aconsejaran sobre qué pasos seguir para poder recuperar los libros y saber a qué tenemos derecho con respecto a la factura (nada y debemos pagarla, obviarla, o reclamarle daños)

Muchas gracias por adelantado

Mqubico Gestión
Derecho ucm - universidad complutense ...
Escrito por Mqubico Gestión
el 09/02/2010

Buenas tardes:

No se de que me sorprendo aún , la verdad. Pero ¿Como puede haber profesionales que sigan enturbiando el nombre de los que intentamos hacerlo bien?

En primer lugar, ¿Firmásteis contrato con este señor? Se suele firmar un contrato de mandato o prestación de servicios (normalmente es mandato, puesto que actúa en nombre de la Junta de propietarios) Y hay que estar a lo previsto en él. Por muy detallada que sea la factura, si no se han realizado los servicios que en ella se describen, se puede impugnar, por supuesto. El tema es que me da la impresión de que habéis estado en un estado que nada os beneficia, ya que ha sido de apatía durante 2 años; este señor ha hecho de su capa un sayo, y ha actuado impunemente, cuando en el primer momento que hubiérais detectado una actitud de pasotismo o de comportamiento negligente en el cumplimiento de sus funciones, dicha negligencia os ha ocasionado perjuicios (la lista que expones es bastante significativa) Este señor tiene una responsabilidad contractual para con vosotros (aunque no haya un contrato por escrito, la relación jurídica existe, aunque sea de forma tácita) y ha de responder por ello. Y chulerías como esa que describes (no se me ocurre usar otro término mas castizo que este para describir su actitud) deberían ir acompañados por una reacción por vuestra parte. Imagino (no le conozco, pero lo intuyo) que se ha permitido lanzar ese órdago por la sencilla razón de que sabe que no vais a hacer nada. (o eso se imagina él)

Veo que estás en Barcelona, pues deberías echarle un vistazo a este enlace:

Https://www.revconsell.es/index_cat/revista70/magro_servet. Pdf

Entiendo que la exigencia de responsabilidades me temo que ha de pasar por el Juzgado. Los "castigos" que pueda dar el colegio de Administradores, no los veo muy allá (si es que dan algunos) Personalmente, no creo en esa figura, ya que procede de los antiguos Sindicatos Verticales de la época preconstitucional, y no han cambiado nada; tampoco tienen razón de ser por otra parte, ya que la ley no te exige colegiación alguna. Yo no estoy colegiada, pero si formo parte de una asociación del ramo, que bajo mi punto de vista, me da más coberturas que el propio colegio (he estudiado ambas figuras, y no tiene color)

Desde un punto de vista meramente civilista, los supuestos que se deben dar para que pueda existir responsabilidad son:


1- Acción u omisión, cuando en el ejercicio de sus funciones y según su forma de actuar ocurra:

A) que cause un perjuicio, o b) que omita un encargo efectuado en el ejercicio de sus funciones. --> en este caso, el perjuicio ocurre, tanto económico, por no haber realizado las funciones descritas en la factura, o haberlas realizado de forma negligente, y el perjuicio adicional de la no devolución del libro de actas; es un documento propiedad de la Comunidad, y puede ser objeto de apropiación indebida del mismo.


2- Negligencia o culpabilidad, que el daño se provoque por negligencia o de forma dolosa. --> aqui está clarísimo; dolo, ya que la actuación ha sido a propósito (tu forma de describirlo "venid a reclamármelo" ha sido muy ilustrativa)


3- Daño o perjuicio, que efectivamente exista un daño o perjuicio cuantificable e individualizable, y determinado o determinable. --> valor de los servicios no efectivamente realizados, así como sustracción o apropiación indebida de documentación sensible de la Comunidad


4- Relación de causalidad, que exista un nexo causal entre su conduc