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Responsabilidades en caso de goteras de terraza de atico

snip
Madrid, España
Escrito por Snip el 20/02/2007

Hola, el caso tiene un poco de historia detras.

Resulta que en los aticos las baldosas se estan agrietando y rompiendo, incluso en las juntas se estan levantando. Como parece que es un defecto de obra se ha hablado con la promotora, pero no hacen caso.

Hace poco a uno de los vecinos de abajo tiene goteras que vienen de la terraza. No se si tendra que ver con lo anterior. Pero en este caso quien debe arreglar el problema. El seguro de la comunidad? El del dueño de la terraza que tiene las filtraciones? Se podria aplicar el caso de esa terraza a todas las demas?

He calculado que la reparacion del suelo andara sobre los 10. 000 euros. Sufientemente alto para no poder pagarlo, pero no tanto como para meterte el pleitos... O tal vez si.

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Escrito por Jiroma el 21/02/2007

Para mi el asunto está muy claro. El origen de las filtraciones es una terraza que tiene un propietario (dueño absoluto de esa zona) y es el quien tiene toda la responsabilidad sobre el mismo y por ello el perjudicado puede reclamar incluso judicialmente si hace falta la reparación de esa terraza de ático.

Otra cosa es que el dueño del ático reclame al promotor daños y perjuicios en base a la garantía a la construcción. Hay que tener en cuenta que:

SOBRE LA LEY 39/1999

El pasado día 6 de mayo entra en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación. Esta ley pretende que la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos que definen y establecen la calidad de los inmuebles construidos sino también en el establecimiento de un seguro de daños que proteja al promotor/constructor y a los sucesivos propietarios de la obra. Se trata del Seguro Decenal.

La Ley define tres plazos de responsabilidades a cubrir mediante contrato de seguros en modalidad de daños o caución que comprenden los períodos siguientes:

Responsabilidad de un año: relativa al constructor por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución.
Responsabilidad de 3 años: relativa al promotor por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
Responsabilidad de diez años: relativa al promotor por vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

El propietario del ático debe tener en cuenta esto por si ya ha pasado el plazo de reclamación a no ser que haya reclamado en tiempo y forma con anterioridad y pueda probarlo ante un juez porque ha habido un intercambio de escritos, reclamaciones etc.

Un saludo

Jiroma


Snip
Madrid, España
Escrito por Snip el 23/02/2007

En algun sitio he leido que las terrazas de los aticos se consideran como el tejado o cubierta de la casa y que es responsabilidad de toda la comunidad. 

Si esto es asi, no se tiene que encargar la comunidad de la reparación?


Escrito por Jiroma el 23/02/2007

Siempre que se esté dentro del periodo de garantía para este problema de las humedades o estanqueidad que como sabes son tres años, hay que reclamar al promotor pero una vez que pase este periodo el propietario de la terraza tiene toda la responsabilidad sobre la misma y de este mismo modo al tener acceso reservado en caso de tratarse de un desapresivo puede hacer de todo, como ejemplo te pongo lo que he visto en Internet:

buenas noches, mi problema es el siguiente:
me compre un piso de obra nueva y hace 6 meses q me lo entregaron,
me slio una mancha de humedad en la habitacion de matrimonio, encima mio hay una terraza comunitaria y otra de un atico q es privativa.
yo llame a la promotora y me mando a un arquitecto,lo estuvimos viendo le extraño pq las terrazas tenian un certificado de estanquedad y q habian pasado una serie de pruebas, cuando subimos a la terraza comunitaria estaba en perfecto estado aparentemente pero cuando se asomo a la terraza del atico casi le da algo,al vecino no se le habia ocurrido otra cosa q con un martillo romper las resillas o baldosas de la terraza y tambien habia arrancado los rodapies para cambiar el suelo, la mancha no esta encima de la terraza del atico pero el aquitecto me dijo q podia ser de las 2 ya q el agua corre,ellos no se hacian responsables pq el vecino habia hecho obras.
despues de todo esto mis preguenta son
¿Puedo exigirle al vecino q vuelva a dejar la terraza como estaba impermiabilizandola otra vez?
¿Es responsabilidad de la promotora, de la comunidad?
¿Se le puede denunciar por realizar obras ilegales ya q el dice q tengo q demostrar q las goteras de mi vivienda son por culpa suya?
necesito ayuda
Gracias

  Visto esto y como la Ley es pura lógica parece claro que toda la responsabilidad es de quien tiene todo el dominio sobre el bien.

 Un saludo

jiroma


Jo Mahere
España
Escrito por Jo Mahere el 07/03/2007

Señores disculpen que me inmiscuya

Mi opinion es que en el caso que   relata Jiroma si que tuvo la culpa el señor propietario del atico ya que hizo una obra que toco.

La impermeabilizacion primitiva y es lo que  hace que hayan filtraciones, pero en otro caso los arreglos del suelo de la terraza del atico son por cuenta de la comunidad pues aun siendo una propiedad privativa al mismo tiempo es un bien comun ya que es la cubierta del edificio,

Para que  tenga que correr el dueño del atico con los gastos,

Tendria que demostrarse que ha habido un mal uso por ejemplo;

Que hayan colocado en la cubierta una piscina sin permiso u otra edificacion tipo jacuzzi y por ello haya perdidas de agua

Al mismo tiempo  por defecto de obra la constructora a de hacerse cargo no hasta los tres años si no hasta los diez es la ley y en mi edifico en el que vivo ahora mismo  asi se a contemplado porque la terraza tenia mal puesta la maya de impermeabilizacion y se estan haciendo cargo  la promotora /constructora mi edificio tiene ocho años

Espero haya podido ayudar a aclarar algo un saludo  amigos

Jomahere


Escrito por Jiroma el 07/03/2007

Aquí pienso que no hay que disculparse por participar sino mas bien todo lo contrario, con la opinión de todos todos aprendemos. Si soy sincero con el suelo de la terraza del ático tengo un poco de duda, por un lado como dices se trata del techo o protección para todas las viviendas que hay debajo pero por otro lado el uso está limitado al propietario y si dentro de los tres años de garantía legal no hay humedades ¿Como es posible demostrar que si se producen posteriormente no es debido a un mal uso?

 En cuanto a la garantía del promotor aqui si que tengo que decirte porque yo mismo estoy viviendo un problema de este tipo que son tres años como puedes ver en el fragmento de la Ley.

Un saludo

Jiroma

SOBRE LA LEY 39/1999

El pasado día 6 de mayo entra en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación. Esta ley pretende que la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos que definen y establecen la calidad de los inmuebles construidos sino también en el establecimiento de un seguro de daños que proteja al promotor/constructor y a los sucesivos propietarios de la obra. Se trata del Seguro Decenal.

La Ley define tres plazos de responsabilidades a cubrir mediante contrato de seguros en modalidad de daños o caución que comprenden los períodos siguientes:

Responsabilidad de un año: relativa al constructor por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución.
Responsabilidad de 3 años: relativa al promotor por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
Responsabilidad de diez años: relativa al promotor por vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.



Escrito por Charo el 20/03/2007
Tengo manchas de humedad en mas de una habitacion del piso es el ultimo piso pense que podian ser goteras pero he llamdo a los dos seguros : el mio y de la comunidad los dos me han dicho que se trata de condensacion por falta de aislamiento. Hemos sabido que el tejado no tiene aislante y hay unas vigas de hormigon en mi casa que no estan aisladas debidamente y es por donde me salen las humedades. Mi pregunta es quien es responsable de este problema y como debo solucionarlo.

Escrito por Pedro el 31/07/2007

Tenemos que arreglar una terrraza comunitaria mi pregunta es si lo tenemos que pagar todos los vecinos a parates iguales o hay algun porcentaje



Escrito por Francisco el 01/10/2009
Hola Charo:
El problema que tienes tú, exactamente le tengo yo, he consultado con 2 perito, 2 abogados, un Asesor Fiscal y todos me dicen lo mismo. Lo tiene que arreglar la Comunidad. Como no lo arregla, lo arreglaré yo y despues no me queda más remedio que ir a Juicio y tendrá que pagar la Comunidad mi abogado y el suyo. Paco.

Escrito por Jiroma el 03/10/2009

Sin duda es como decís pero documentaros bien con informe pericial, facturas legales etc. Que la Comunidad no tendrá mas remedio que pagar hasta el último céntimo.

Un saludo
Jiroma


Ana Alonso
Noord Holland, Holanda
Escrito por Ana Alonso el 07/11/2009

Jo mahere tienes toooooooooooooooda la razón y añado una cosita más. En el caso de que el promotor o constructor no arreglara nada y pasara esa garantía decenal es la Comunidad la que tiene que hacerse cargo de los gatos de la reparación y daños que haya causado la misma así que la Comunidad misma con su presidente tienen que presionar al constructor en caso de estar en garantía y no dejar solo al propietario del ático pues es tejado del edificio lo quieran o no sus vecinos. Y si no a consumo que lo pone todo en orden. Saludos


Angel Pallas
Bachillerato secco illa
Escrito por Angel Pallas el 05/12/2009

No dejeis pasar la garantia y si podeis decirle al admimistrador o a quien administre la finca que envie un burofax al constructor ya que este burofax congela el tiempo de garantia y no les quedara mas remedio que responder.
Su sistema es dejar pasar el tiempo hasta que reciben un burofax exigiendo reparaciones o que caduque la garantia.
Por otro lado es interesante el tema de las terrazas,y es verdad lo que decis de que es una zona comunitaria de uso privativo pero tambien es verdad que existe en la LPH el apartado conservacion y mantenimiento y que la no conservacion y el no mantener en buen estado esa terraza puede obligar al propietario a pagar los daños a terceros.
Como ejemplo os puedo decir que muy poca gente pinta las barandillas y que estas cuando se pudren permiten al agua llegar a los pisos de abajo. Gente que tiene niños y pone piscinas con trescientos litros de agua,durante tres o cuatro meses,que taladran los laterales pensando que alli no hay tela asfaltica para sujetar toldos,que no limpian de hojas y tierra las bocas de los canalones que bajan las aguas desde su terraza y los que tienen macetas sin dejar espacio entre esta y la terraza para su ventilacion,son muchas cosas que tiene que vigilar un propietario y la mayoria no lo hacen. Otra cosa es el desgaste despues de muchos años de la terraza que no conlleva ninguna discusion es cosa comunitaria.


Escrito por Miguel Angel Adamez Segovia el 19/01/2010

Hola,

Nuestro caso es el siguiente: Vivo en un 2º y encima nuestra esta el atico con una terraza comunitaria aunke la disfruta solo la propietaria. Han aparecido muchisimas humedades y goteras en el comedor y hemos preguntado a la propietaria del atico, la cual nos ha contestado que al ser zona común debe pagar la impermeabilización la comunidad. El bloque tiene 3 años de antigüedad, a quien tengo que reclamar?. Saludos y gracias


Josechu Leton Claro
Relaciones laborales cadiz
Escrito por Josechu Leton Claro el 23/01/2010

Hola.
Mi consulta es la siguiente: Soy propietario de un atico con uso exclusivo de la terraza. Al vecino de abajo le aparece humedad por la zona de debajo de mi terraza. Se ha propuesto y aprobado en reunion de comunidad el pintado con caucho de mi terraza como arreglo. ¿Puedo negarme al pintado de la terraza de la que tengo el uso, disfrute y ornato? Yo quiero tener las losas originales y no pintadas una y otra vez, aunque todo lo pague la comunidad de propietarios ¿Puedo negarme y exigir la reparación con tela asfaltica?
Me urge la respuesta, gracias.


José Vte. Gómez
Valencia, España
Escrito por José Vte. Gómez el 31/01/2010

Si tienes el uso exclusivo de la terraza, también tienes la obligación de mantenimiento de la misma, es por ello que si se produce humedades, debes repararlas tú. Otra cosa es que el mantenimiento se esté realizando correctamente y el problema sea debido a la tela asfaltica que hay bajo de las baldosas, en ese caso, la responsabilidad de su reparación corresponde a la finca.
En caso de tener que reparar, hay que atender a lo anterior y así, la reparación debe hacerse en el elemento dañado, reponiendo su uso en las mismas circunstancias en que debería estar, no cabe una chapuza por que sea mas barata y que le afecte solo a un vecino que además la usa exclusivamente. Hay que dejar las cosas en el estado actual.
José Vte. Gómez
Administrador de Fincas


Karpin2 Luis
Cádiz, España
Escrito por Karpin2 Luis el 01/02/2010

Vale, no se si es el sitio adecuado para preguntar esto.

Supongamos que ya hemos encontrado al responsable de las filtraciones y las ha reparado costeando un empresa de reformas, pero... Esa reparación resulta ser defectuosa porque al año siguiente se presentan las mismas goteras.

¿A esta empresa de reformas también se le puede reclamar legalmente durante los tres años siguientes?o ¿Eso ya no está contemplado por la ley?

Gracias.



Karpin2 Luis
Cádiz, España
Escrito por Karpin2 Luis el 01/02/2010

Vale, no se si es el sitio adecuado para preguntar esto.

Supongamos que ya hemos encontrado al responsable de las filtraciones y las ha reparado costeando un empresa de reformas pero... Esa reparación resulta ser defectuosa porque al año siguiente se presentan las mismas goteras.

¿A esta empresa de reformas también se le puede reclamar legalmente durante los tres años siguientes?o ¿Eso ya no está contemplado por la ley?

Gracias.



Alicia Sánchez Miras
Orense, España
Escrito por Alicia Sánchez Miras el 04/03/2010

Hola a todos.

Os cuento mi caso. Vivo en un 1º y encima tengo un ático. Desde hace 2 años tengo una gotera en mi balcón (la terraza del ático está justo encima). Desde luego, la terraza es de uso privativo del vecino del ático, pero desconozco si es comunitaria, ¿Cómo puedo saberlo?. Al principio de aparecer el problema lo puse en conocimiento del vecino y del promotor, pero los dos han pasado de mí. Después se lo comenté al administrador y me dijo que no era tema de la comunidad, que al ser un problema particular por defecto de obra tenía que meterme en juicios con el promotor... Así se pasó el primer año hasta que se lo comuniqué a mi seguro (que casualmente es el mismo que el de la comunidad) y dicen que es defecto de obra y que debe arreglarlo el promotor, no el vecino, pero la promotora sigue pasando de mí. ¿Qué puedo hacer? Estoy desesperada, se pasan la pelota de unos a otros.

La comunidad ha denunciado al promotor por defectos de obra en el garaje, pero el administrador no quiso incluir la gotera de mi balcón dentro de la denuncia.

Muchas gracias


Juan Sánchez
Madrid, España
Escrito por Juan Sánchez el 10/03/2010

Buenas noches. Alguien me puede resolver este caso? Hace cinco años denunciamos al constructor-promotor por defectos entre los que se encontraba la falta de aislante térmico que provocaba humedades por condensación. Algunos vecinos, aunque participaron en los gastos del pleito (que ganamos) no quisieron denunciar porque aseguraban tener aislante. Ahora sostienen que tienen esos mismos problemas y que la Comunidad debe realizar en sus viviendas la misma reparación, ahora sin la indemnización que recibimos de la Constructora. Qué creen Ustedes que se debe hacer?


Escrito por Jose Ángel Molina Barrios el 25/04/2010

Buenas tardes. Acabo de adquirir un ático, y quisiera saber si el constructor está obligado a instalar canaletas de recogida del agua procedente del tejado y derivarlas al exterior. O al menos, instalar las canaletas y que el agua del tejado caiga a la terraza de una forma digamos más "ordenada".





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