Es un tema dificil de tratar, por lo menos en el ámbito en que me desarrollo, existen muchos elementos externos distintos a la propia ejecución "pura" de la obra, aca se pagan muchos costos no legales (lo llamamos diezmo) y para poder sortearlos hay que aumentar de manera discreta pero sustancial los rendimientos..... Es muy criticable lo que sucede aca en el estado o provincia en la que vivo pero no es algo exclusivo del sector gubernamental.... Busque evitar entrar en el juego y trate de trabajar en le sector privado, y es exactamente lo mismo....

Me gustaría participar, pero en un tema especifico, ya que en mi país, existen muchas cosas a tomar en cuenta, en el momento de hacer el presupuesto de una obra cualquiera y otras que aun sabiendo que existen no se ponen porque elevan mucho el costo final

Estimado Angel nunca llegaras a sabe el coste final de una obra si las cosas que sabes no las consideras, si las ocultas estan confundiendo al promotor, pues debe de basarse en un coste para tener un precio de salida, si no no es negocio y le confundes, con lo cual no confiaria plenamente e ti, piensa que si el l supiese hacer, a nosotros no nos consultaria, creo que quien te encarga una valoracion quiere y debe de saber si gana o pierde en la obra en cuestion. Imaginemos una obra tipo.......... En la cual tienes que considerar todo,
I Derribos y accesos
II Infraestructuras y saneamientos
III Cimentacion y Estructura
IV Albañileria y Oficios
V Instalaciones Generales
VI Urbanizacion
VII Equipamiento
Todo ello tiene un coste directo CD, y unos costes indirectos CI y si me apuras debes de crear una partida de Costes Imprevistos, con todo lo cual tienes que llega a una cifra final a la cual le tienes que aplicar en futuro beneficio estimado. , con todo esto debes de hacerlo y presentarselo a tu cliente, diem si tienes mas costes que consideres que te pueden faltar?

Buenas noches Pablo, estoy de acuerdo contigo, los costos son lo que quieren conocer los inversores, para tomar decisiones, por ej. Si construyen o no en ese momento. Saludos

Hola PABLO.

ANGEL, de un ejemplo hipotêtico tu puedes desarrollar los costos, aplicando lo que sabes y se dan
en tu medio. De eso se trata el debate planteado. Asi todos nos informamos y aprendemos.

PABLO, veo en tu planteamiento, que nô estâ condiderado los costos de diseño arquitectônico, estruc
tural y otros. Para luego ir por los costos de construcciôn ya tenidos en cuenta. Serâ que se consideran?

Saludos.

Ernesto piensa que todo parte primeramente de una idea y un querer hacer, ponte en e cuerpo del promotor,........

Ves un solar bien situado, te gusta, ya mismo estas generando gastos de investigación sobre que puedes construir y cuantas alturas, pides consejo a tus tecnicos, lo compras, encargas el plano del terreno, se lo llevas al Arquitecto para que según las ordenanzas,poderle sacar el máximo provecho, vallado, publicidad y a empezar con el estudio de coste de la edificación, el cual tiene que soportar e incluir todos los gastos generados, incluso de Notarías y Escrituras, que los repercutiras en un % sobre el coste directo y se consideran en el capitulo de indirectos.

Todo hay que considerarlo y que no se olvide nada, lo que se olvide son perdidas o falta de experiencia.

Todo lo comentado es muy cierto, y es el deber ser; en el caso de paises latinos donde existen muchos factores que generan gasto que no se pueden incluir dentro de los costos y si se hace sería de manera disfrazada, como por ejemplo: pagos a sindicatos, retardo en los pagos de las valuaciones por parte del cliente, pagos a la inspección (porque si no no firman la valuación), perdidas por hurto, etc, etc. Teniendo variables como estas hacer la estimación de costes es muchas veces subjetiva.

Saludos

Gracias Mari Rosa, todo eso hay que considerarlo en los Costes Indirectos, que a su vez lo divides en varios capitulos para asi poderlos comtemplar como base para que no se te olvide ninguno, vamos que hay que considerar hasta los regalos ("") que te va a costar hacer para que salga todo sin problemas, y asi trasmitirlo al Promotor que en definitiva el debe de saber a quien tiene que favorecer por decirlo de alguna manera, creo que tengo base para decirtelo pues yo particularmente llevo en este sector desde el año 70, ya ha llovido bastante y lamentablemente ya no me sorprendo de nada.
Vamos que en los indirectos tienes que considerar hasta el coste de los lapiceros.
Saludos

hola , he querido recibir alguna respuesta, te agradeceria si lo haces estimado pablo.

estudio la tecnolgia de construccion, y tambien realizo contratos menores , cual es el procedimiento para calcular el costo de una vivienda unifamiliar sin hacer un listado tan extenso , he pensado que si uno cuantifica las cantidades de obra y luego las multiplica por el valor de la unidad seria mas agil el proceso , por ejemplo tengo 140m2 de mamposteria y se que con materiales y mano de obra el m2 vale 20mil entonces el valor total seria 2. 880. 000 pesos

Que no te preocupe la extension el listado cuando mas extenso mejor estudiaras las obras.
Para saber el coste de una obra a bote pronto, tienes que tener informacion de las anteriores de caracteristicas similares, sacando el valor por m2 construido, o m2 totales de forjado, divides el total entre lo m2 de forjado y te da un precio unitario que te puede servir de orientacion global, luego pasas a detallarlo realmente.
En la mamposteria lo qyue tienes que hacer es un precio descompuesto para saber el valor de la partida por ejemplo:
m2 de Mamposteria.............. Precio/m2 x 1. 05.................
Material de agarre.................. M3 x.0. 20.............................
Mano de obra...........................
Coste directo...........................
% Beneficio...................................
Costes Indirectos...................
total..................................

Hola, estamos de acuerdo que unas de las variables para aquellos costo que no tienen una definicion o valor , pero que sucede cuando los costos indirecto cuadriplican los costos directos, cuando el presupuesto es para una institucion publica y te fija el porcentaje sobre las prestaciones sociales, que es una variable de costos indirectos y los precion unitarios estan tabulados por la institucion, donde los porcentajes de las regalias estan por el 30 y 40% , donde la inflacion varia mensualmente sobre los dos digitos y existen dos valores uno prefijado por instituciones bancarias y la real, los materiales no son de precio fijo y se encuentran escasos con precio que te varian segun la region de ejecucion de la obra entre un 150% y 700% y como dice Maria rosa, los tiempo de pago de las valuaciones no estan definido ya que un pago puede tardar meses aunque la ley estipule 30 dias desde su aceptacion, al preparar un presupuesto para una licitacion hay que tomar en cuenta varios factores no discutidos , uno de ello es el tiempo de contratacion e inicio de obra ya que estos son largo desde la aceptacion de la buena Pro hasta su ejecucion , es comun esperar el anticipo el cual se puede tardar entre un mes y medio o dos meses, retardo en el pago de las valuciones, inflacion con respecto a los materiales y su tiempo de despacho, perdidas de tiempo por , robos de materiales en obras y conflictos laborales , esto hace que el constructor multiplique sus precios por un factor no asociado a los costos indirecto ni directos lo cual lo sacaria del juego en las licitaciones ya que se iria por un monto total por la obra y no presentar un analisis de costo apropiado, amigos no es exageracion mia , es practica comun en mi pais, claro no es tarea imposible , sino que crea una nueva perpectiva del analista, se hace saber que todo esto no ocurre en todas parte del mundo pero si es propio de ser estudiado para una mejor competividad del tema y saber los costos reales de una misma obra que implicaria los mismos M2 construido en otra parte del mundo y mi pais.

Por lo que dices es lamentable la situacion segun tu en tu Pais, es como si estuvieras sentado en un barril de polvora que no sabe nunca cuando va a explotar, o estar construyendo sobre un pantano de arenas movedizas, pero si es lo que hay, esta circustancia es comun a todos y con ella tienes que torear, o la creacion de un grupo de empresas asociadas en la cual podais tener fuerza ante la administracion, porque por libre no hareis nada.
De todas formas para el coste de la construccion tienes que valerte de todos tus conocimientos que puedan incidir para la ejecucion sino no serias un profesional dignamente cualificado, piensa que todo logro tiene una lucha y meta.
Saludos.

Querido Pablo
Muy buenos comentarios te ha escrito hasta ahora, este gran grupos de personas, pero debería hacer la pregunta un poco mas especifico, por ejemplo para saber el costo de un m2 de mampostería, tendríamos que saber en tu análisis de precios unitarios el costos de material a utilizar por el cual es cliente asigno a la partida, segundo el equipos necesarios para ejecutar el rendimiento optimo de la partida, claro este dependiendo de la zona, lugar, estado o país donde se ejecute la obra de construcción y tercero la cuadrilla típica para ejecutar ese rendimiento y los costo asociado al salario por la mano de obra directa de ejecución, esto te dará el costo directo de la obra, dependiendo del tiempo de ejecución que es un factor clave para saber los costos asociados al salario de la cuadrilla, ahora bien como todo negocio cuando colocamos un m2 de mampostería que es nuestro ejemplo a utilizar necesitamos un equipo indirecto de personas y equipos que debemos asumir como un gasto administrativo dentro de la partida y podríamos utilizar tanto un equipo mínimo como promedio por m2 de mampostería y luego deberíamos definir cuál será nuestra utilidad a asumir por cada m2 de mampostería instalado. Así podríamos decirte con más claridad cuanto el es costo promedio de un m2 de mampostería instalado. De la zona, lugar, estado o país donde se ejecute la obra de construcción.
Saludos

Miguel Angel

Estimado Miguel fijate que si estoy de acuerdo que lo contemplo en dos comentarios atras.
Saludos

Cualquier presupuesto es aceptable si se encuentra dentro de lo razonable, lo que perjudica en una licitación, adjudicación directa o venta de la obra modalidad llave en mano, es un planteamiento deshonesto, como ser el diezmo o en su defecto bajar los costos en desmedro de la calidad de la obra, ya sea para obtener ventaja dentro de una sana competencia o para convencer al cliente de que la obra puede ser más económica. Por ética no se debe desvirtuar la profesión, pues eso es lo que nos diferencia de un comerciante o de un administrador de leyes.

HolaPablo.

Atendiendo tu petición de opinar en el debate,aquí tienes unas ideas que se me han ido ocurriendo. Anteponiendo que yo no tengo estudios técnicos,pero he estado metida en este mundo desde 1974,creo que por falta de concreción inicial se ha formado en el debate una pequeña empanada de conceptos:En primer lugar pienso que no está claro si se trata de hacer una valoración estimativa ,o de unas mediciones y presupuesto serios. Pienso que de esto último no se trata porque para ello hay unos programas fantásticos de ordenadores donde se meten las bases de los precios unitarios en cada zona. Por lo tanto supongo que se tratará de lo primero,en cuyo caso Pablo,me parece que en las relaciones que han aparecido en el debate faltan algunas cosillas que podrían mandar al promotor a la lista de los morosos,como por ejemplo: ¿El solar se lo regalan al promotor? ,porque si no se mete en la valoración el individuo está perdido. ¡Y que no está caro el suelo ni ná! Siguiendo con el solar hay que ver lo que hay debajo,porque puede variar desde roca que necesite dinamita,hasta un pantano fangoso por lo que es necesario un estudio geotécnico con análisis etc. Que tampoco es moco de pavo. Bueno,pués ya que tenemos el suelo,hay que pedir al ayuntamiento la ficha urbanística que nos dará un dato fundamental que es el número máximo de m2 que se pueden construir,y perdona que discrepe un poquillo contigo,porque el número de plantas es un elemento muy relativo para valorar,ya que, de qué nos serviría poder hacer un edificio de quince plantas de altura y, por ejemplo 5. 000 m2 de constrcción que uno de cinco plantas y 10. 000 m2 de construcción. Evidentemente el segundo tiene un valor más alto que el primero y sin embargo tiene diez plantas menos. Otra cosa que echo de menos es que hay que sacar una licencia de obras y no veas las clavadas que pegan los Ayuntamientos por ellas... En fin Pablo no quiero alargarme más porque sería un rollo y lo que quiero decir con todo ,es lo que dije al principio:que pienso que hay que concretar un poco más para poder centrar este debate. Un abrazo.

Elia.

Hola PABLO.

Estoy de acuerdo con lo expresado por ELIA.
No tenîa claro como iniciar el debate. Pienso que se debe enumerar o describir todos los conceptos
para presupuestos de una construcciôn desde su inicio hasta el fîn.
Todo esto, una vez listado y contenido se pasarîa a una segunda parte u otro debate con los valores.

La primera parte la describo asî:
Proyecto: Edificio Multifamiliar.

COSTO INDIRECTO.

1- Certificado de libertad y tradiciôn del lote.
2- Escritura de propiedad
3- Certificado catastral
4- Certificado de delineaciôn urbana de control. Con normas especîficas del lote.
5- Avaluo del lote.
6- Compra del lote mediante escritura pûblica de compraventa en notarîa, con inscripciòn en la oficina
de registros de instrumentos pûblicos e instituto geogrâfico catastral. Con pago de impuesto predial
y otros.
7- Honorarios profesionales de abogado, por compraventa del lote.
8- Estudio geotêcnico de suelos.
9- Honorarios profesionales por anteproyecto-proyecto-supervisiôn arquitectônica (APS), ingenierîa
civil, elêctrica, mecânica, topogrâfia.
10-Licencia de construcciôn ante curadurîa urbana con pago de aprobaciôn ante esta; con pago de im
impuestos en alcaldia, gobernaciôn; y publicaciôn del acto en medios de comunicaciôn.
11-Valla en el lote del acto administrativo.
12-Servicios pûblicos de conexiôn, para obra.
13-Contrato de obra por valores unitarios, que incluyen materiales,mano de obra,herramientas y equi
pos.
Presupuesto (por capîtulos)
13.1.0 Preliminares
13.2.0 Excavaciones
13.3.0 Cimentaciones-Estructuras
13.4.0 Mamposteria
13.5.0 Instalaciones Sanitarias y pluviales
13.6.0 Instalaciones hidrâlulicas
13.7.0 Instalaciones elêctricas.
13.8.0 Instalaciones especiales
13.9.0 Pañetes
13.10.0 Pisos
13.11.0 Enchapes
13.12.0 Aparatos (sanitarios e inscrustaciones, lavado y cocina)
13.13.0 Carpinterîa metâlica y en madera)
13.14.0 Acabados.

Sigue...

13.15.0 Impermeabilizaciones
13.16.0 Rellenos para jardinerîa y siembra.
13.17.0 Limpieza de obra.
TOTAL COSTO DIRECTO
Adimistraciôn 8%
Imprevistos 4%
Utilidades 8%
Iva sobre utilidad 16%
COSTO TOTAL DE OBRA
OTRO COSTO INDIRECTO
14. 0 Interventorîa
15. 0 Entrega de obra al instituto urbano-impuestos.
16. 0 Escrituraciôn de desenglobe por unidades de vivienda con sus impuestos.
17. 0 Inscripciòn escrituras en oficina de registro de instrumentos pûblicos.
18. 0 Inscripciôn escrituras en oficina catastral del instituto geogrâfico
19. 0 Permiso de ventas en instituto urbano.
20. 0 Servicios pûblicos por unidades de vivienda
21. 0 Honorarios profesionales abogado, por escrituraciòn de unidades de vivienda y permiso de
ventas.

En el debate algunos han expresado unos gastos como "mordida" de ciertos funcionarios pûblicos y no se sabe donde incluirlos. De ser cierto incluyânlos en item camufladamente como en el de honorarios profesionales de abogado. Por ejemplo para que aparezca como costos.

Espero comentarios y saludos.

Hola: Caray este debate se puede poner bueno, me encanta lo de Ingenieria de Costos, es la base de cualquier ingenieria, debemos partir de la semantica de la palabra "presupuesto" es aunque lo queramos ignorar es algo que se pre supone, nunca sera el costo real, ahi es donde entra el control de obra, la retroalimentación, checando los costos reales de la obra ya ejecutada podemos afinar nuestras tarjetas de precios unitarios, complementar nuestos costos directos y por supuesto afinar los costos indirectos... Al final llegaremos a unos PU mas reales pero solo para ese tipo de obra y para esa zona geografica, es lo atractivo de la Ingenieria de costos, se necesita saber y estarse actualizando, no basta con conseguirse unas recetas y aplicarlas... Se requiere ser Ingeniero "aquel que hace con $1 lo que cualquier otro hace con $2...