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Grupo de Sector legal

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fabian
Derecho universidad autonoma benito ju...
Escrito por Fabian Ramirez Gonzalez
el 20/05/2009 | Nivel Medio

Mi estimado colega.

de acuerdo a la postura que usted nos indica, tenemos dos acciones que definir, la primera la recuperacion del dinero entregado como parte de la oligacion del promitente comprador y la segunda la de obligar a la firma del contrato definitivo al que esta obligado el promotente vendedor.

de acuerdo a la legislacion, se tendria que determinar que accion se quiere realizar, porque las dos hipotesis planteadas son distintas, o se solicita la devolucion del dinero o se obliga a la firma del contrato definitivo.

En caso de la devolucion se tendra que iniciar un juicio de incumplimiento de la promesa de contrato, solciitando la devolucion del monto del contrato, el pago de los daños y perjuicios ocasionados por el mismo incumplimiento y el pago de los intereses legales correspondientes.

en caso de la segunda se demandaria el otorgamiento y firma del contrato definitivo ante un juez competente asi como la entrega del bien inmueble materia del presente asunto y en caso de negarse a hacerlo se le declare la firma en rebeldia.

Lo anterior previo la mejor opinion de otros colegas. Saludos

Oaxaca. Mexico.

Lidiette Carvajal Sánchez
Derecho universidad cristiana del sur
Escrito por Lidiette Carvajal Sánchez
el 27/05/2009 | Nivel Medio

Respondiendo puedo decir que el contrato de compra venta es un acuerdo de voluntades donde los contratantes se obligan a lo pactado, y si uno de los dos incumple con lo pactado estamos ante un incumplimiento contractual, por lo tanto el ordenamietno juridico nos da la posibilidad de acudir a la vía civil a fin de que el Juez obligue al otorgante de la opciòn de compra y venta a cumplir con lo pactado y en su defecto pagar los daños y perjuicios ocasionados.

Pedro Sánchez Gaona
Abogado y notario púbico univeridad de...
Escrito por Pedro Sánchez Gaona
el 27/05/2009 | Nivel Medio

Estimado abogado Sucre, En mi país, México, las cuestiones que usted plantea, se resuelven de la siguiente manera:
1. - Cuando se dice que se lleva a cabo la celebración de un contrato de promesa de compra-venta, pero en el que se entrega una parte del precio pactado y el resto al otorgarse el contrato definitivo, tal situación se resuelve en el sentido de que en realidad se celebró una compraventa a plazo y no un contrato preparatorio, porque este tipo de contrato solamente contiene una obligación de hacer y no de dar, y si en el mismo se da, esto es, se entrega una parte del precio, ya no se está celebrando éste, sino aquél.
Por consiguiente, en el caso que se plantea, el supuesto promietente comprador, que en realidad es el comprador del bien supuestamente prometido y como consecuencia de ello, tiene derecho a exigir al supuesto promitente vendedor, la escrituración y entrega del inmueble, si este se niega a cumplir con su obligación contractual.

Rodrigo Prado
Perú, Perú
Escrito por Rodrigo Prado
el 28/05/2009 | Nivel Medio

Estimado Colega;

He leído con detenimiento todas las respuestas de los colegas y me parece interesante la legislación sobre el tema de "obligaciones y sus fuentes". En el hipotético caso que planteas, me atrevo en comentar que en el Perú existe la figura legal del "compromiso de contratar" dentro de los contratos preparatorios. Las partes acordaron en celebrar un contrato definitivo de compra venta al momento de la cancelación de la totalidad de la deuda. En este estado, el comprador ha cancelado la totalidad del precio del bien inmueble, en base a una escritura pública inicial de promesa de contratar, por lo que, al existir una negativa por parte del vendedor, conforme a nuestra legislación, debería exigir judicialmente la celebración del contrato y en consecuencia el otorgamiento de la Escritura Pública de Compra-Venta definitiva y entrega efectiva del bien Inmueble, empleando los medios necesarios; sin perjuicio de requerir una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. Estamos básicamente frente a una obligación de hacer.

No sería producente ni conveniente resolver el contrato o dejar sin efecto la obligación, toda vez que el comprador actúo de buena fe, cumpliendo con su obligación y diligentemente; frente al actuar del vendedor quien actúa con dolo, por lo tanto, el incumplimiento defectuoso por parte del vendedor debería ser materia de un proceso civil.

Saludos

R.P.F
Prado - Flores Abogados & Asociados

Claudio Razon
Tasador diplomado,estudios en drecho u...
Escrito por Claudio Razon
el 29/05/2009 | Nivel Medio

Distinguido Señor Sucre,(Forma de resolverlo en Chile)si una promesa de compraventa cumple los requisitos mínimos que exige la ley para que surja efecto y, además, se verifica el cumplimiento de las condiciones que las partes establecieron para que deba otorgarse el contrato, ambas partes están obligadas a otorgar el contrato prometido, salvo que estén de acuerdo a dejar sin efectos recíprocamente sus obligaciones, ello a pesar que no se hayan establecido multas para el caso de incumplimiento.

La circunstancia de no haberse establecido multas no exime a las partes de cumplir sus obligaciones contractuales, ni tampoco libera a la parte incumplidora de indemnizar los daños que provoque su incumplimiento a la parte diligente que haya cumplido o esté llana a cumplir sus obligaciones. El monto y procedencia de tales indemnizaciones deberá establecerlo un juez, conforme a las normas legales vigentes.

Claudio Razón.S

Isabel Ines Infante Manzur
Estudiando universidad las americas
Escrito por Isabel Ines Infante Manzur
el 02/06/2009 | Nivel Medio

ESTIMADO SEÑOR SUCRE.
1.. -Primeramente al suscribir una promesa de compraventa en el cual están involucrados dinero de por medio,hay que hacer una promesa ESCRITURA PUBLICA la cual están involucrado la cláusula penal.
y dejando cheques o pagare en garantia por dinero entregado.
2. - en no cumplimiento de lo pactado ,se procede a aplicar dicha cláusula penal. , ademas que un contrato de dicha naturaleza,tiene la validez de ser por ESCRITURA PUBLICA,
3. - hipoteticamente al menos yo no cursaría una PROMESA CON TALES CARACTERÍSTICAS.
EN mi ejercicio de Corredora de Propiedades y estudiante de derecho ,me apego en ectrico rigor a las leyes vigentes.

Francisco Estrella
Lic. en derecho universidad tecnologic...
Escrito por Francisco Estrella
el 03/06/2009 | Nivel Medio

Estimado Colega:
La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las firmas. La Promesa u Opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc. , pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que servirá para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa bien redactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas:

(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerirá la firma de su cónyuge.
(b) Descripción catastral del inmueble objeto de la venta.
(c) Precio de venta y forma de pago.
(d) Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.
(e) Fecha de entrega del inmueble.
(f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones.
(g) Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del pago de precio de venta.

Desgraciadamente, muchos abogados y notarios dominicanos, al redactar la Promesa u Opción, no protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las deficiencias más comunes son las siguientes:

(a) Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna seguridad o derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los pagos o de incumplimiento del vendedor, el único recurso del comprador es demandar al vendedor personalmente. En los últimos años, muchos compradores de apartamentos de Santo Domingo y del resto del país, han sufrido en carne propia los efectos de la imprevisión de sus asesores legales. El caso clásico es el del promotor que usa los avances de sus compradores, así como préstamos bancarios, para financiar la construcción de su proyecto. El banco prestamista, por supuesto, grava el inmueble con una hipoteca a su favor para garantizar el pago del préstamo. Cuando el promotor, ya sea por mala planificación o por mala fe, fracasa en su gestión y no puede terminar el proyecto, el banco ejecuta el inmueble y los compradores pierden tanto su dinero como sus propiedades. En cierto sentido, los compradores hacen el papel de socios obligados del promotor, con la penosa particularidad que sólo comparten las pérdidas y no las ganancias: si el proyecto es exitoso, no reciben, a cambio de sus avances de fondos y del riesgo tomado, nada adicional al apartamento comprado; si el proyecto fracasa, lo pierden todo.

(b) Los pagos de las cuotas del precio no están condicionadas ni a la existencia de un Certificado de Título libre de cargas y gravámenes ni al progreso de la construcción ni a otras condiciones que pudiesen resultar de capital interés para el comprador. Como consecuencia de esta imprevisión, el vendedor se reserva la facultad de rescindir la Promesa o declarar vencida la Opción por el solo hecho de vencerse el término de pago, sin tomar en cuenta que la falta de pago del comprador puede ser la le

Rodión Federico Cavero Blumenfed
Economista/bachiller pucp/uap
Escrito por Rodión Federico Cavero Blumenfed
el 04/06/2009 | Nivel Medio

Debemos partir de un presupuesto; que el contrato de promesa de venta, cumplia con todos los requisitos formales de un contrato preparatorio, en el que se acuerdan clàusulas con penalidades por el incumplimiento de cualquiera de las partes.
El que se efectue por Escritura Publica y se inscriba en los Registros Pùblicos le da asì mismo una categorìa de transferencia de Derechos Reales , cuyo cumplimiento esta alos tèrminos del contrato, por lo que cualquiera de las partes puede acudir al juzgado respectivo para solicitar el cumplimiento de las obligaciones contractuales o para solicitar se fije la indemnizacion por daño emergente y lucro cesante

Pedro Sánchez Gaona
Abogado y notario púbico univeridad de...
Escrito por Pedro Sánchez Gaona
el 05/06/2009 | Nivel Medio

Estimado Rodión Federico:- Quiero hacerte unos comentarios a lo que manifiestas.
En México, por mandamiento expreso de la ley, el contrato de promesa, cuando se refiera a inmuebles, debe constar en escritura pública, pero el hecho de que se inscriba en el Registro Público, no le da la categoría que mencionas de Derecho Real al contrato, porque tal inscripción solo le da publicidad al acto, para que surta efectos con relación a terceros extraños a él.
Ahora bien, como es sabido de todos, este contrato solamente engendra una obligación de hacer, es decir, de celebrar el contrato definitivo en los término estipulados en aquél, por lo que las únicas acciones que nacen del incumplimiento de la promesa por parte del promitente vendedor, son: 1. -Exigir el otorgamiento del contrato, mas no la entrega de la cosa prometida; y, 2. - La rescisión; y en ambos casos, el pago de los daños y perjuicios causados.
Por otro lado, si se pacta en el contrato a que nos venimos refiriendo, alguna pena por su incumplimiento por alguna de las partes, aquí, en México, no puede exceder, ni en valor, ni en cuantía a la obligación principal.
Así, en el caso que nos ocupa, ¿En qué puede consistir esa pena o cuanto puede ser monto máximo de ella, si l obligación contractual contenida en la Promesa, es solamente otorgar un contrato?
porque en ese caso, mi humilde opinión es, que no es factible establecerla en vista del valor del inmueble, porque éste es materia del contrato definitivo, no de este. Obvio es, que la pena puede establecerse en el contrato de común acuerdo de las partes, pero es incuestionable que su eficacia jurídica está supeditada a la ley, por lo que si dicha pena excede los limites que establece la ley, será nula y por ende, sin valor legal alguno.


Maila- Roa Spinosa.
Desarrollo cultural univercidad simon ...
Escrito por Maila- Roa Spinosa.
el 09/06/2009 | Nivel Medio

MIs hijos me han dejado sola ya cada uno tine su propia responsabilidad, como me senti sola me inscribi de nuevo en la univercidad ya estoy en el ultimo año de estudio ,estudio Desarrollo Cultura.

Manuel Lagos
Honduras, Honduras
Escrito por Manuel Lagos
el 12/06/2009 | Nivel Medio

Creo que si en el contrato o mejor dicho el contrato se encabeza PROMESA DE VENTA o en otro tipo de contrato con una clausula de PROMESA de VEnta, Es simple la respuesta los actos y contraos se someten o/y obligan al tenor de estos, solo quedaria exigir el cumplimiento via judicial.

Mediando en esto el requisito indispensable de todo contrato como ser la aceptacion,
PODRIA CABER LA PRESUNCION DE PROMESA DE COMPRAVENTA, POR ALGUN ACTO O OMISION? CReo que no.

EN HONDURAS que es una pais con un sistema legalista, el codigo de comercio estipula la validez de los actos o contratos atipicos ( que no estan tipificados en el mencionado codigo) valiendo el presepto dogmatico o doctrinal de la ACEPTACION y los demas requistos para que un acto o contrato tenga validez o fuerza legal.

Marcel Ernesto Espinoza Doudiers
Distrito Federal, Ve...
Escrito por Marcel Ernesto Espinoza Doudiers
el 16/06/2009 | Nivel Medio

Buenas soy estudiante de segundo año, y mi opinion es la siguiente: En el caso del incumplimiento del contrato por parte del prominente vendedor en cuanto a su obligaciòn, pienso que lo primero que deberiamos observas son las clausulas de dicho contrato ya que en mi pais siempre se estipula la clausula penal en el caso de desistir de dicha venta o comprar, en tal caso el vendedor deberia dar cumplimiento al mismo antes de esperar una acciòn judicial. En caso contrario solo podriamos demandar dicha clusula y no la obligaciòn de dicha venta. Solo podria exigir dicho comprador su dinero con lo establecido por las partes ya que se ha celebrado de mutuo acuerdo. En caso de no tener tener ninguna clausula donde estipulara lo antes descripto y prominente comprador puede exigir el cumplimiento del contrato especificamente en el finiquito de la venta mas no en la devoluciòn del dinero ya que si queremos el cumplimiento cabal del contrato que no es mas que la venta del inmueble.

Santina Gemma
Secretariado. academía simón bolivar.
Escrito por Santina Gemma
el 03/07/2009 | Nivel Medio


Estimado Garces, yo creo que primero de comprar y firmar un documento, se tiene que pensar ¿Porque?

1) Primero tenemos que ver si uno puede cumplir con dicho contrato.

2) El vendedor tiene que ver a quien se lo esta vendiendo, porque no se puede vender a personas que no tienen trabajo u aporte economico.

3) Si se firma dicho documento los dos son responsables, pues ellos solos firmaron ese documento.

Santina.

Santina Gemma
Secretariado. academía simón bolivar.
Escrito por Santina Gemma
el 03/07/2009 | Nivel Medio

Este es un ejemplo: Si yo vendería una toalla e n 60 bolivares en dos partes 30 y 30 bolivares, se paga 30 y al lapso de tres meses que debía cancelar los otros 30 hubo una inflación y ya no serían 30 sino 40, ¿Esto es justo? Nop.

Se debe cancelar lo que se firmo y lo que se acordo para tener palabra, que hoy en día lamentablemente el papel se destruye, y las palabras se las lleva el viento.

Santina.

Veronica Pazos Portillo
Nariño, Colombia
Escrito por Veronica Pazos Portillo
el 04/07/2009 | Nivel Medio

En consideracion al problema planteado, el promitente comprador debe ejercer una accion mediante un proceso ejecutivo para el cumplimiento de una obligacion de hacer, es decir la obligacion de suscribir la escritura publica para la transferencia del derecho de propiedad.

Ademas debe exigir el pago de la clausula penal o la correspondiente tasacion de perjuicios. Por cuanto los contratos establecen obligaciones para las partes y quien haya cumplido puede exigir el cumplimento o la resolucion del contrato con la correspondiente indemnizacion por los perjuicios causados.

Injecky Romero
Bogotá, Colombia
Escrito por Injecky Romero
el 06/10/2009 | Nivel Medio

Hola como esta doctor sucre doctores soy injecky romero estudiante de derecho de colombia y estoy interezado en sabrer como se procede si un cliente tiente firmasda una promesa de compraventa por una vivienda valuada en 65 millones y se entregan 11500millones de cuota inicial no arras pues se fija una clausula penal de 5500millones para el incumplimiento de alguno de las partes y debido a la demora de el banco en el desembolso del dinero no se puede cumplir con la requisicion en la fecha estipulada sino que un mes despues,el comprador informo verbalmente al vendedor que se demoraba un mes mas el desembolso pues el banco pide mas papeleo y finaqlmente desembolsa la plata,

mi pregunta concreta es si el vendedor puede vender el inmueble sin haberse definida la promesa de compraventa,

si el vendedor puede tomarse el dinero entregado como arras del negocio por el incumplimientop que hubo. O solamente tiene derecho a devolver el exedente de la clausula pactada en elcontrato.

solicito respuesta a injecky@gmail. Com

o en este foro gracias

Escrito por Kelsir Gómez Rodríguez
el 15/10/2009 | Nivel Medio

En primer lugar estamos frente a un contrato bilateral, oneroso y escrito; que además ha sido elevado a escritura pública, lo que significa que es un documento público. Así, habiendo un incumplimiento del contrato la parte afectada habiendo cumplido lo que le correspondía puede reclamar el cumplimiento forzoso del contrato o la recisión de dicho contrato con el resarcimiento de daños y perjuicios, en ambos casos. Ello porque no has mencionado, tampoco si el contrato tenga cláusulas penales al respecto.

No soy abogada civilista, pero espero que haya servido de algo mi opinión.

Emilia Evans Vallejo
Santiago, Chile
Escrito por Emilia Evans Vallejo
el 29/10/2009 | Nivel Medio

Estimado,

Frente a la hipótesis,

-Si prefiere desistir del contrato de promesa (opción que pienso no es la mejor atendidas las circunstancias señaladas). Solicita Resolución de contrato más indemnización de perjuicios, debido al incumplimiento de la obligación de suscribir el contrato de venta definitivo. Esto implica evidentemente, pedir además de la restitución del dinero entregado, el cobro de la multa especificada en la cláusula penal, en caso de existir ésta, y la indemnización que corresponda de acuerdo al perjuicio causado, (como es el solicitar un crédito hipotecario en alguna institución bancaria, el desembolso efectivo, formar parte de algún registro como deudor, en fin, muchísimas variantes que engrosarán la indemnización de manera de llegar al mismo estado en que se encontraba antes de contratar.)

-La segunda hipótesis, creo es la más conveniente. Persistir en el contrato definitivo.

Como se ha señalado en varios post anteriores, el contrato de promesa genera una oligación de hacer, cual es la de firmar el contrato definitivo, en este caso compraventa de un bien raíz. Por ende, la demanda será deducida en un juicio ejecutivo en obligaciones de hacer, ante el tribunal que corresponda de acuerdo al domicilio del demandado, según las reglas generales. Sabemos que este es un proceso breve, y por lo tanto recomendado, en caso de tener un título auténtico donde conste la promesa. Aquí, la demanda solicita al tribunal se requiera al deudor para la suscripción del contrato prometido, es decir, de la compraventa dentro de cierto plazo, y si el deudor se negare, que sea el juez quien a nombre de él, lo suscriba. Así como también el desalojo de la propiedad con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario. Y solicitando además se ordene la inscripción en el conservador de bienes raíces. Claro... También indemnización de perjuicios moratoria.

Espero la respuesta haya sido un aporte,

Saludos,

Emilia.

Johnathan Rodriguez Gonzalez
Derecho y ciencias politicas universid...
Escrito por Johnathan Rodriguez Gonzalez
el 18/11/2009 | Nivel Medio

Respaldo esta posición, al final del dia el contrato es Ley entre las partes y lo procedente en caso de incumplimiento seria aplicar lo pactado por las partes (indemización y su tasación) si fuera el caso. De no haberse pactado, de forma supletoria lo que establezca las normas aplicables al pais en que se encuentra el inmueble. Yo personalmente asisti en caso civil de esta clase y se resolvio el contrato a favor del promitente comprador quien gestiono de buena fe el acto y previamente habia pactado dos vias la recisión de contrato o la obligación de suscribirlo ambos en manos de este.

Mirian Alburquerque
Doctora en derecho universidead centra...
Escrito por Mirian Alburquerque
el 18/12/2009 | Nivel Medio

Hola, mi nombre es Mirian Alburquerque, me gustaria consultar con ustedes acerca de un caso qe tengo pendiente en la Republica Dominicana. Pues aunque no es el mismo tiene cierta simiitud, se trata de una compra que se efectuo donde la parte compradora tiene posecion del inmueble desde el mismo momento de la compra y que dicho inmueble fue pagado en su totalidad habiendose cumplido con todos los requisitos para dase la compra como certificacion de no gravamen pero la parte compradora no pudo obtener el certificado de titulo por parte del vendedor el cual prometio entregarlo en un plazo de 15 dias para hacer el tramite de transferencia sin embargo luego de mucho tratar de conseguir el titulo la parte compradora no lo logra y el vendedor en contubernio con otra persona transfiere la propiedad a esta y toman un prestamo a un banco por el inmueble lo que significa un gravamen por la totalidad del valor del inmueble, estas personas desaparecen nunca pagan al banco y la compradora aunque posee el inmueble ha sido despojada del derecho real por la publicacion hecha por el banco. Aunque en Republica dominicana la publicacion no admite prueba en contrario yo entiendo que parte de ciertos criterios y de algun plazo para que se de esta condicion legal ahora bien tengo una sentencia en primera instancia que si bien reconoce el contrato de venta de la parte compradora desconoce el derecho por el hecho de la falta de publicacion de este, lo que a mi entender constituye un apoyo a la delincuencia de las parte vendedora y su complice y por que no tambiem podriamos decir que en este caso deliberadamente se permite a una entidad finaciera apoderarse de bienes inmuebles por prestamos bancarios que han sido efectuados en base a fraude o estafa ya que ese banco ha dado un prestamo sin hacer ninguna tasacion a ese inmueble el cual ha estado siempre bajo la posecion de la parte compradora por favor si tenen una idea de como ayudarme en este caso para apelar esa sentencia djenme saber