Grupo de Sector legal
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S. EDUARDO
S eduardo s eduardo
Escrito por S. Eduardo S. Eduardo el 09/05/2009 | Nivel Medio

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Alejandro Federico Pita
Abogacia-procuración-licenciado-master...
Escrito por Alejandro Federico Pita el 09/05/2009 | Nivel Medio

ESTIMADO COLEGA:
TIENES TODA LA LIBERTAD DE EXPONER TU CASO Y LAS SOLUCIONES Q SE ABORDAN EN TU PAÌS , OK?.-
EN ARGENTINA, NO EXISTE PROMESA DE VENTA X ESCRITURA PUBLICA, SI EXISTE BOLETO DE COMPRAVENTA Y LA ESCRITURACION DEL INMUEBLE POSTERIOR.-
SI SE ABONÒ EL 50 % DEL PRECIO PACTADO, SE PUEDE FORZAR JUDICIALMENTE A CONCRETAR LA OPERACION, YA Q SI HUBIESE ENTREGADO EL 20 % EN CONCEPTO DE SEÑA, LA TENDRÌA Q DEVOLVER DOBLADA O DUPLICADA........... Y DE SEGUIR EL VENDEDOR EN SU POSTURA, INICIAR EL COMPRADOR, LA ACCION DE DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS.-
INTERESANTE LO DESARROLLE UD. ESTIMADO COLEGA, SEGUN LEYES DE SU PAÌS. - GRACIAS Y ETERNAMENTE AGRADECIDO X SU COLABORACION EN ESTE SITIO DEL PORTAL.-


S. Eduardo S. Eduardo
S eduardo s eduardo
Escrito por S. Eduardo S. Eduardo el 09/05/2009 | Nivel Medio

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Francisco Barraza
Carabobo, Venezuela
Escrito por Francisco Barraza el 13/05/2009 | Nivel Medio

Hola amigo Sucre.
Tal como está planteado. Sólo queda la firma del Documento final de Venta, pues el comprador pagó todo. Por lo tanto, en nuestra legislación, basta con pedir a un Tribunal competente se le ordene al vendedor la firma de la venta o en caso de negativa del vendedor se le declarará al comprador propietario. Pues se supone que el comprador cumplió con lo estblecido en el contrato de opción de compra-venta,( que es ley entre las partes), en consecuencia ya es por efecto propietario, y para ello es necesario su declaración como tal por un Tribunal, con orden de registro y nota marginal, al Registro Inmobiliario


Escrito por Rossy Andrea Arboleda Lizardi el 13/05/2009 | Nivel Medio

Soy estudiante de segundo semestre de la universidad simon de cucuta norte de santander bolivar ante mano no escribo para ayudarle si no para felictarlo por sugerir ayuda a otros abogados que si le pueden dar la respuesta y por ende enseñarnos alos que estudiamos a como se relalas promesas de compra y venta y los incumplimientos gracias doctor solo quisiera pedirle un favor que si algun dia necesxitara de usted le pediria ayuda mi correo es anderyars@hotmail. Com agreguenme que mi prospecto a ser persona es de ser una gran abogada y yo se que podre lograrlo es con sus ayuda


Jose F Dávila R
No concluido. 4to año aprobado univers...
Escrito por Jose F Dávila R el 14/05/2009 | Nivel Medio

Abg. Sucre, recuerde que el ejercicio del derecho legal, tiene un 95% de raciocinio, analisis y lógica, aún en cualesquier legislación de cualquier Pais, que no existiese Compromiso de compra-venta, regido por las leyes, y en este caso que Ud. Plantea todo está a favor del promitente comprador ya que cumplió con lo acordado, lo que significa que ventilar el caso ante cualquier juez, le daría a Ud. La razón, tanto de derecho como de hecho, además el promitente vendedor estaría en la obligación de indemnizar al contrario bajo diferentes argumentaciones: 1º. - El comprador perdió una buena oportunidad de adquisición de otro bien inmueble por respetar el acuerdo con el vendedor. 2º El comprador exige pago del monto indexado al actual día. 3º. Daños y perjuicios por daños causado a su entorno familiar. Si el caso es que no localiza al vendedor igual ventilaria el caso en tribunales y al ganar el tribunal le adjudicaría la propiedad a su cliente.


S. Eduardo S. Eduardo
S eduardo s eduardo
Escrito por S. Eduardo S. Eduardo el 15/05/2009 | Nivel Medio

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S. Eduardo S. Eduardo
S eduardo s eduardo
Escrito por S. Eduardo S. Eduardo el 15/05/2009 | Nivel Medio

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Alberto Jaime Folgado
Abogacia universidad nacional de la ma...
Escrito por Alberto Jaime Folgado el 15/05/2009 | Nivel Medio

Para José F Davila R: lo que plantea el Abg. Sucre Garces Soriano es lo que en doctrina jurídica se denomina "Responsabilidad precontractual", y en algunos paises del hemisferio norte estan muy avanzados en eso. El compromiso o promesa de venta es considerado desde el punto de vista que crea espectativas, y quien se creo esas espectativas en su fuero íntimo para poder llevar adelante el negocio jurídico se priva de algo (tiempo, dinero). En derecho 2+2 siempre no es igual a 4


Manuel Lagos
Honduras, Honduras
Escrito por Manuel Lagos el 15/05/2009 | Nivel Medio

Como se expuesto, se puede exigir el cuimplimiento mas resarcimiento de daños y perjuicios,
si en el contrato ubiere una clausula penal que previere esto, tambien exigirla judicialmete.
Claro, si hay acuerdo al aceptacion y por concecuencia obligacion de.......

en mi caso particular revisaria el codigo penal vigente del pais para ver si el vendedor que promete no incurre en el delito de estafa o otros fraudes, ya que recibio pago anticipado y por lo que entiendo no parece querer devolverlo.

colega espero que le sirva


Fabian Ramirez Gonzalez
Derecho universidad autonoma benito ju...
Escrito por Fabian Ramirez Gonzalez el 20/05/2009 | Nivel Medio

Mi estimado colega.

de acuerdo a la postura que usted nos indica, tenemos dos acciones que definir, la primera la recuperacion del dinero entregado como parte de la oligacion del promitente comprador y la segunda la de obligar a la firma del contrato definitivo al que esta obligado el promotente vendedor.

de acuerdo a la legislacion, se tendria que determinar que accion se quiere realizar, porque las dos hipotesis planteadas son distintas, o se solicita la devolucion del dinero o se obliga a la firma del contrato definitivo.

En caso de la devolucion se tendra que iniciar un juicio de incumplimiento de la promesa de contrato, solciitando la devolucion del monto del contrato, el pago de los daños y perjuicios ocasionados por el mismo incumplimiento y el pago de los intereses legales correspondientes.

en caso de la segunda se demandaria el otorgamiento y firma del contrato definitivo ante un juez competente asi como la entrega del bien inmueble materia del presente asunto y en caso de negarse a hacerlo se le declare la firma en rebeldia.

Lo anterior previo la mejor opinion de otros colegas. Saludos

Oaxaca. Mexico.


Lidiette Carvajal Sánchez
Derecho universidad cristiana del sur
Escrito por Lidiette Carvajal Sánchez el 27/05/2009 | Nivel Medio

Respondiendo puedo decir que el contrato de compra venta es un acuerdo de voluntades donde los contratantes se obligan a lo pactado, y si uno de los dos incumple con lo pactado estamos ante un incumplimiento contractual, por lo tanto el ordenamietno juridico nos da la posibilidad de acudir a la vía civil a fin de que el Juez obligue al otorgante de la opciòn de compra y venta a cumplir con lo pactado y en su defecto pagar los daños y perjuicios ocasionados.


Pedro Sánchez Gaona
Abogado y notario púbico univeridad de...
Escrito por Pedro Sánchez Gaona el 27/05/2009 | Nivel Medio

Estimado abogado Sucre, En mi país, México, las cuestiones que usted plantea, se resuelven de la siguiente manera:
1. - Cuando se dice que se lleva a cabo la celebración de un contrato de promesa de compra-venta, pero en el que se entrega una parte del precio pactado y el resto al otorgarse el contrato definitivo, tal situación se resuelve en el sentido de que en realidad se celebró una compraventa a plazo y no un contrato preparatorio, porque este tipo de contrato solamente contiene una obligación de hacer y no de dar, y si en el mismo se da, esto es, se entrega una parte del precio, ya no se está celebrando éste, sino aquél.
Por consiguiente, en el caso que se plantea, el supuesto promietente comprador, que en realidad es el comprador del bien supuestamente prometido y como consecuencia de ello, tiene derecho a exigir al supuesto promitente vendedor, la escrituración y entrega del inmueble, si este se niega a cumplir con su obligación contractual.


Rodrigo Prado
Perú, Perú
Escrito por Rodrigo Prado el 28/05/2009 | Nivel Medio

Estimado Colega;

He leído con detenimiento todas las respuestas de los colegas y me parece interesante la legislación sobre el tema de "obligaciones y sus fuentes". En el hipotético caso que planteas, me atrevo en comentar que en el Perú existe la figura legal del "compromiso de contratar" dentro de los contratos preparatorios. Las partes acordaron en celebrar un contrato definitivo de compra venta al momento de la cancelación de la totalidad de la deuda. En este estado, el comprador ha cancelado la totalidad del precio del bien inmueble, en base a una escritura pública inicial de promesa de contratar, por lo que, al existir una negativa por parte del vendedor, conforme a nuestra legislación, debería exigir judicialmente la celebración del contrato y en consecuencia el otorgamiento de la Escritura Pública de Compra-Venta definitiva y entrega efectiva del bien Inmueble, empleando los medios necesarios; sin perjuicio de requerir una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. Estamos básicamente frente a una obligación de hacer.

No sería producente ni conveniente resolver el contrato o dejar sin efecto la obligación, toda vez que el comprador actúo de buena fe, cumpliendo con su obligación y diligentemente; frente al actuar del vendedor quien actúa con dolo, por lo tanto, el incumplimiento defectuoso por parte del vendedor debería ser materia de un proceso civil.

Saludos

R.P.F
Prado - Flores Abogados & Asociados


Claudio Razon
Tasador diplomado,estudios en drecho u...
Escrito por Claudio Razon el 29/05/2009 | Nivel Medio

Distinguido Señor Sucre,(Forma de resolverlo en Chile)si una promesa de compraventa cumple los requisitos mínimos que exige la ley para que surja efecto y, además, se verifica el cumplimiento de las condiciones que las partes establecieron para que deba otorgarse el contrato, ambas partes están obligadas a otorgar el contrato prometido, salvo que estén de acuerdo a dejar sin efectos recíprocamente sus obligaciones, ello a pesar que no se hayan establecido multas para el caso de incumplimiento.

La circunstancia de no haberse establecido multas no exime a las partes de cumplir sus obligaciones contractuales, ni tampoco libera a la parte incumplidora de indemnizar los daños que provoque su incumplimiento a la parte diligente que haya cumplido o esté llana a cumplir sus obligaciones. El monto y procedencia de tales indemnizaciones deberá establecerlo un juez, conforme a las normas legales vigentes.

Claudio Razón.S


Isabel Ines Infante Manzur
Estudiando universidad las americas
Escrito por Isabel Ines Infante Manzur el 02/06/2009 | Nivel Medio

ESTIMADO SEÑOR SUCRE.
1.. -Primeramente al suscribir una promesa de compraventa en el cual están involucrados dinero de por medio,hay que hacer una promesa ESCRITURA PUBLICA la cual están involucrado la cláusula penal.
y dejando cheques o pagare en garantia por dinero entregado.
2. - en no cumplimiento de lo pactado ,se procede a aplicar dicha cláusula penal. , ademas que un contrato de dicha naturaleza,tiene la validez de ser por ESCRITURA PUBLICA,
3. - hipoteticamente al menos yo no cursaría una PROMESA CON TALES CARACTERÍSTICAS.
EN mi ejercicio de Corredora de Propiedades y estudiante de derecho ,me apego en ectrico rigor a las leyes vigentes.


Francisco Estrella
Lic. en derecho universidad tecnologic...
Escrito por Francisco Estrella el 03/06/2009 | Nivel Medio

Estimado Colega:
La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las firmas. La Promesa u Opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc. , pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que servirá para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa bien redactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas:

(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerirá la firma de su cónyuge.
(b) Descripción catastral del inmueble objeto de la venta.
(c) Precio de venta y forma de pago.
(d) Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.
(e) Fecha de entrega del inmueble.
(f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones.
(g) Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del pago de precio de venta.

Desgraciadamente, muchos abogados y notarios dominicanos, al redactar la Promesa u Opción, no protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las deficiencias más comunes son las siguientes:

(a) Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna seguridad o derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los pagos o de incumplimiento del vendedor, el único recurso del comprador es demandar al vendedor personalmente. En los últimos años, muchos compradores de apartamentos de Santo Domingo y del resto del país, han sufrido en carne propia los efectos de la imprevisión de sus asesores legales. El caso clásico es el del promotor que usa los avances de sus compradores, así como préstamos bancarios, para financiar la construcción de su proyecto. El banco prestamista, por supuesto, grava el inmueble con una hipoteca a su favor para garantizar el pago del préstamo. Cuando el promotor, ya sea por mala planificación o por mala fe, fracasa en su gestión y no puede terminar el proyecto, el banco ejecuta el inmueble y los compradores pierden tanto su dinero como sus propiedades. En cierto sentido, los compradores hacen el papel de socios obligados del promotor, con la penosa particularidad que sólo comparten las pérdidas y no las ganancias: si el proyecto es exitoso, no reciben, a cambio de sus avances de fondos y del riesgo tomado, nada adicional al apartamento comprado; si el proyecto fracasa, lo pierden todo.

(b) Los pagos de las cuotas del precio no están condicionadas ni a la existencia de un Certificado de Título libre de cargas y gravámenes ni al progreso de la construcción ni a otras condiciones que pudiesen resultar de capital interés para el comprador. Como consecuencia de esta imprevisión, el vendedor se reserva la facultad de rescindir la Promesa o declarar vencida la Opción por el solo hecho de vencerse el término de pago, sin tomar en cuenta que la falta de pago del comprador puede ser la le


Rodión Federico Cavero Blumenfed
Economista/bachiller pucp/uap
Escrito por Rodión Federico Cavero Blumenfed el 04/06/2009 | Nivel Medio

Debemos partir de un presupuesto; que el contrato de promesa de venta, cumplia con todos los requisitos formales de un contrato preparatorio, en el que se acuerdan clàusulas con penalidades por el incumplimiento de cualquiera de las partes.
El que se efectue por Escritura Publica y se inscriba en los Registros Pùblicos le da asì mismo una categorìa de transferencia de Derechos Reales , cuyo cumplimiento esta alos tèrminos del contrato, por lo que cualquiera de las partes puede acudir al juzgado respectivo para solicitar el cumplimiento de las obligaciones contractuales o para solicitar se fije la indemnizacion por daño emergente y lucro cesante


Pedro Sánchez Gaona
Abogado y notario púbico univeridad de...
Escrito por Pedro Sánchez Gaona el 05/06/2009 | Nivel Medio

Estimado Rodión Federico:- Quiero hacerte unos comentarios a lo que manifiestas.
En México, por mandamiento expreso de la ley, el contrato de promesa, cuando se refiera a inmuebles, debe constar en escritura pública, pero el hecho de que se inscriba en el Registro Público, no le da la categoría que mencionas de Derecho Real al contrato, porque tal inscripción solo le da publicidad al acto, para que surta efectos con relación a terceros extraños a él.
Ahora bien, como es sabido de todos, este contrato solamente engendra una obligación de hacer, es decir, de celebrar el contrato definitivo en los término estipulados en aquél, por lo que las únicas acciones que nacen del incumplimiento de la promesa por parte del promitente vendedor, son: 1. -Exigir el otorgamiento del contrato, mas no la entrega de la cosa prometida; y, 2. - La rescisión; y en ambos casos, el pago de los daños y perjuicios causados.
Por otro lado, si se pacta en el contrato a que nos venimos refiriendo, alguna pena por su incumplimiento por alguna de las partes, aquí, en México, no puede exceder, ni en valor, ni en cuantía a la obligación principal.
Así, en el caso que nos ocupa, ¿En qué puede consistir esa pena o cuanto puede ser monto máximo de ella, si l obligación contractual contenida en la Promesa, es solamente otorgar un contrato?
porque en ese caso, mi humilde opinión es, que no es factible establecerla en vista del valor del inmueble, porque éste es materia del contrato definitivo, no de este. Obvio es, que la pena puede establecerse en el contrato de común acuerdo de las partes, pero es incuestionable que su eficacia jurídica está supeditada a la ley, por lo que si dicha pena excede los limites que establece la ley, será nula y por ende, sin valor legal alguno.



Maila- Roa Spinosa.
Desarrollo cultural univercidad simon ...
Escrito por Maila- Roa Spinosa. el 09/06/2009 | Nivel Medio

MIs hijos me han dejado sola ya cada uno tine su propia responsabilidad, como me senti sola me inscribi de nuevo en la univercidad ya estoy en el ultimo año de estudio ,estudio Desarrollo Cultura.


 
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